在青岛投资购房,黄岛买房好还是红岛买房好

获得较高赞的回复如下：

一、对比黄岛和红岛。

青岛原来的市区面积很小，政府东迁一次后，再往东就是崂山（不仅是一两个小山头，而是一片山脉)，再往东已没空间，只能越过山脉往北，到达即墨市鳌山湾（山大新校选址的地方）。与此同时，往西和往北发展（也就是胶州湾的西侧和北侧），学习东京、纽约等国际海湾城市，拥湾发展。

鳌山湾有优质的沙滩、美丽的海湾，还有温泉，但偏于一隅，交通不便，只能轻轨连接（山大的到来催使轻轨的建设提前），交通条件和地理位置逊于红岛。

青大3000亩新校，原来在胶州和即墨之间选择，后来选了胶州，估计青大也认为胶州沿海位置更佳，距离交通枢纽更近，胶州新机场区域和红岛区域，发展要比即墨鳌山湾更有优势。

现在青岛已经内部开会讨论“即墨改市设区”，下一步上报中央，再下一步，等红岛、胶州新机场、济青高铁新线、地铁等完工或融合后，就可能会胶州改市设区。胶州、城阳、红岛的辖区范围和结构，可能会重新调整。因为现在红岛只是很小的区域，是城阳区的大面积中的很小一块而已，下图中虚线是城阳辖区：

红岛的优点是与新机场和济青高铁新线距离近，在整个胶州湾的中间位置，飞机、高铁、高速、地铁、山东半岛城际动车等各种交通方式的枢纽。

济青高铁新线，红岛站：

政府以前计划的青岛、红岛、黄岛的“品”字形发展，就是要优先发展这3个点。现在改为拥湾发展，就是要把3个点串联成线，把胶州湾沿线全部连接起来，全部带动起来发展。

但红岛的发展速度要低于黄岛的，青岛市从港口和贸易起家，红岛在胶州湾底部，海边主要是滩涂和水产养殖，前湾港和新的董家口两个优良港口都在黄岛。跨海大桥规划在胶州湾靠北侧，并向红岛伸出一脚，是想黄岛发展起来后，顺便带动红岛也带动串联起来，连接起整个胶州湾，再加上胶州湾口的海底隧道，就形成了闭环。

备注：因为有红岛和黄岛的地名，所以青岛演变为整个大青岛和胶州湾东岸两个含义，青岛也是由栈桥旁边的名为「小青岛」的一座小岛的名字演变而来，在德国人登陆并修铁路运送船上货物的栈桥旁边，这里：

听说“麦岛”是“墨岛”的方言演化而来的，青岛、红岛、黄岛、墨岛，感觉有凑齐七色改名彩虹市的节奏啊。

红岛虽然规划了很多高规格的场所，一直传言政府的搬迁，是5年后、10年后、还是15年后？谁也说不准，李群（市委书记）也不能给你保证，世界变化太快，到时政府也有不搬迁或只搬迁部分职能部门的可能。黄岛的1号线已经全线开挖，第二条地铁用海底隧道也已两头开挖，建成后是国内排名前列条海底地铁吧。

青岛地铁1号线，已全线开挖：

青岛地铁2020规划：

青岛地铁远景规划：

青岛地铁营运和在建统计：

并且红岛发展速度低于黄岛，楼盘很少，除了工厂和原住民，新迁入一代少之又少，还没有什么配套可言，所以风险要高于黄岛。

黄岛作为新区，就像浦东之于上海，面积太大，一个区的面积、产值和人口，抵上好几个区，所以不能一概而论。

黄岛区人口多，也是因为黄岛和胶南合并的结果，下表显示黄岛区的增速明显，估计未来的年净增加人口也会一直先进：

2015年青岛各区市GDP统计：

下表是2016年前三季度的数据，其中表格下方的前湾港保税区，隶属于黄岛区，红岛经济区隶属于城阳区：

现在的新黄岛区，从面积上看，大致分为老黄岛区、老黄岛中的开发区、老黄岛中的保税区、合并进来的老胶南。

二、根据位置和风险，推荐如下。

1. 优选开发区核心区

长江路以南、滨海大道以北、石油大学以东、阿里山路以西，也就是大致珠江路小学和实验中学划片的区域，这一片开发区的核心区域，商圈成熟，地铁1号线和13号线换乘地，位置、地铁、好学区、近海、配套的因素全占，唐岛湾公园的北侧，而且小学和初中都是较好，均价1.5万上下吧，楼盘买新不买旧，因有个别管理混乱的老小区。都是存量房，基本没有新楼盘。这一片是出租房租金较高的区域，基本能以租养贷，而这对北京上海的高房价中已经不现实了。

政府预留这一块好地快20年了，这一片核心区域都是规划了商务办公区域，大片写字楼在施工中，投资风险低，居住生活也方便。

效果图和实际有出入，但大差不差。

2. 石雀滩片区

是东边金沙滩和西边银沙滩的中间位置，唐岛湾公园东侧，以后西侧银沙滩这边的环岛路主要发展高端旅游，所以是靠近西侧最后的一片住宅区，现在均价一万上下吧，个别靠南侧的洋房贵，南侧洋房位置地势要比东南西北四个方向都要高，位置优质。其中恒大金沙滩楼盘被转手两次（上实转给新世界，新世界的老板学习李嘉诚跑路吧，就卖给了恒大），估计因为接手价便宜，今年开盘便宜很快被抢光。可惜这一片土地被划分和出让的太细碎了，开发商也良莠不齐，本可以规划的更优质一些的。往北距离长江路地铁口，往北大概两站站公交站距离。

3. 老黄岛和老胶南搭界处（灵山卫南侧，积米崖北侧）

石油大学西、长江路以南、东方影都往东这一边，地铁13号线路过，连接老黄岛开发区和胶南的区域。本来位置一般，老黄岛和老胶南合并前的搭界位置，就像国家边境一样，所以以前发展慢、老旧，两方的公交车不通，到这里还要换乘。

新区合并后位置变好，有独立发展为一个中心的趋势，因为核心区往西越过石油大学就是这一片地，发展自然而然蔓延过来，而东方影都或老胶南距离青岛太远，需要慢慢带动。

学区不太好，是灵山卫镇小学。

奥特莱斯和成龙影院吸引不少人气，奥特莱斯规模很大，新的永旺梦乐城也规划在此，永旺在青岛拿地无不是人气旺的地方，永旺拿地考察很准的，当年选在东海岸和西海岸的排名前列个店，如今都是较好的位置。奥特莱斯北侧的唐岛金湾别墅，买青岛上千万的平层，不如考察一下此处的别墅，可以买两三套。往南有积米崖码头，可以买刚打捞上岸的新鲜海鲜。

4. 安子片区

有点类似当年的浮山后，刚需大基地，规划的10万人居住区。

年轻人多，楼盘多，全是新楼盘，近金沙滩，靠近青岛方向，紧挨地铁，地铁有安子和安子东两个站，地铁去东海岸市区中心顶多半小时，比李沧甚至四方还要快。

夏天这里短租的游客特别多，往南不远就是金沙滩，步行10分钟可以下海游泳；缺点是地势低，以前这边很大块地都是在水里的，靠近海西湾的船舶和海上平台产业，小区数量多有点乱乱的感觉。其中海尔山海湾的楼盘较大，2010年左右一期的多层洋房，现在一万三四了吧，高层已经到4期还是5期，均价九千左右吧。

5. 东方影都片区

炒作卖房为主，影视为辅，主次要分清楚。

发展还得5年，纯投资，现在不要谈居住，没有配套，没有学区。炒作已很高，两年以前还可以，现在不太推荐，附近可以多实地看一下，可能会捡漏。附近世贸、保利两个大楼盘，基本清盘变成存量房了吧。往北一点的万科青岛小镇，别墅、洋房很棒，两三年前，二三百万就可以买万科的别墅，现在价格涨了很多。

星光岛竟然已经到1.5万，虽然优质的地理位置，背面朝阳山和小珠山，南面大海，但一片没人居住的楼房，炒作透支太多。当年万达来开盘，直接把隔壁的世贸从六七千带到九千。

万达赚大发了，以搞影视的名义，超低价拿地，说是投资500亿，估计投资十分之一都不到，疯狂建一批，封顶就卖一批。当年排名前列期，五六月份拿地搞发布会，年底就开盘卖房，迅速回笼资金，大部分是外地包车来的投资客。主要目的到底是卖房子还是搞影视，一看便知：

星光岛：

6. 薛家岛片区

就是长江西路，安子片区往西，石雀滩片区往北。这一片规划不太整齐，楼盘参差不齐，但可以实地观察一下，可能会有收获。比老楼盘如凤凰城，福嬴天麓湖、集力新年华。

7. 老胶南中心区

发展多年，配套成熟，且有城市阳台沙滩，但距离青岛市区太远，不太推荐，在黄岛或者胶南工作的可以考虑。

8. 古镇口大学城

有别墅和洋房，价格低一些，但荒芜一点，发展还得10年后，时间太久，变化太快，不太推荐，有闲钱可以考虑。

其他，像老黄岛的中部和北部，就不推荐了。

备注说明：每个区域都是模糊的范围，有交集，也有一些小区域没有涵盖进来。只能总结性描述，因为每个区域很大，存在各种情况，不能保证特别的准确和一致。

三、自然环境

黄岛得天独厚的自然条件，风景太美，金沙滩、银沙滩、城市阳台（也是沙滩），大大的唐岛湾公园，东、西环岛路，大珠山、小珠山、藏马山，灵山岛、竹岔岛，超长的海岸线，自然资源完全不逊于东海岸，就不一一贴图了。沙滩和海岸风景，不亚于青岛东海岸。

因为当年德国人是从栈桥登陆，隔着大大的胶州湾不能过来，所以西海岸发展不起来。老黄岛开发区是1984年国内成立的排名前列批开发区，但还是因为隔着胶州湾，轮渡通航效率太低，且天气影响，大雾不通时就只能沿着一圈胶州湾高速，绕大半个圆到东海岸。隧道和大桥通了以后，大大提高了效率，虽然隧道通行费已经降价3次了，建议政府直接买断，做到免费，或者接近于免费比如5元。跨海地铁1号线建成后进一步提升效率。

但以后开发如何真看政府的能力和造化。政府多次造访海南，规划了大批的星际酒店，想学习海南从旅游搞起吧。

来实地考察的话，一定要沿着东西环岛路骑行，或者开车兜风一圈，东西两个伸到海里的狭长小岛，特别美的不要不要的。每次在金沙滩、银沙滩、唐岛湾公园、环岛路跑步的时候，特别是雨后清晨，爽翻天。

四、购房注意事项

多观察，多跑楼盘，闭着眼瞎买都能赚的时代已经过去了。

看见售楼处或中介就进去看看聊聊，从不同人不同角度获取信息，多观察城市规划和经济发展，各种信息和注意事项都能从看和聊的过程中得到的。

优质的房子凤毛麟角，下面是个人认为重要的因素（排名分先后）。

1 位置，2 位置，3 位置，4 学区，5 户型，6 光照，7 环境， 8 配套, 9 物业 ......

可以根据自己的重视程度排一个先后顺序，在遇到很多选择时，根据轻重来选择。每个人排的轻重缓急顺序可以不一样。

但无论怎么选，位置和学区都是要重视的。位置是房子价值属性的排名前列要素，北京一个老破小的学区房赶上二线城市的一套大别墅。而且位置好了，往往后面的其他因素，比如学区、配套等都不会差。即使觉得临时没有孩子，不需要学区，但现在的制度下，学区和位置一样，是房子价值的一部分。还比如，本人对光照要求比较高，因为现在都是高楼，楼层太高、楼间距太密，规划设计不合理，光照充分的房子是很稀缺的，高层大间距，或者合理布置错开，或者多层洋房，才能满足充分的光照。虽然年轻人白天大多上班不在家，但个人觉得充足的光照，对老人、孩子是不可或缺的，冬日老人孩子在阳台或落地窗下看花或打闹别提多幸福，说是满足国家要求的冬至日较低光照要求，但实际真是没法看。好的物业和邻居的阶层，对以后房子的增值保值也同样重要，一墙之隔的两个校区，都可能有每平几千的差价。

上面每一个因素都非常重要，不一一细讲。

五、风险

说实话黄岛楼价前几年一直是洼地，且库存大，所以前些年涨幅不大，海底隧道和跨海大桥通行是一个节点，整个青岛也是类似，济南都疯涨了但没有蔓延到青岛。地铁1号线通行后又会是一个节点。

现在有看涨的趋势，因为前些年的库存消耗差不多，特别是黄岛开发区的核心区域主要存量房，没有新楼盘，新楼盘主要集中在胶南那边，因为距离还是远，所以购房者还是优先选择黄岛开发区，且10月限购新政没有青岛，年底中央会议精神又是”房子是住的不是炒的”，银行也有收紧的趋势，地铁又在挖，有跟风和踏上末班车的想法，所以年底在疯涨。

青岛的城市位置比较尴尬，上天给的自然资源太好，有东西两个海岸+一个大胶州湾，有山有海，本来是东北亚中日韩自贸区的中心位置，但是碍于三国的政治关系，而迟迟得不到这个定位。城市位置又在北京天津和上海之间，不能成为一极，只能做山东的龙头。

除去经济下行和货币超发因素，位置和人口是对房价影响较大的，一线北上广深和强二线杭州南京武汉天津苏州成都等，风险和增势更可靠的。青岛作为中等二线城市，在北方，除了北京天津，也只有青岛能排的上，其他城市基本只能排在青岛之后了。北京天津是政治的结果，这也与中国整个经济中心在南方有关。

2020年以后，等超过5条地铁建设完，胶东机场和济青高铁新线投入使用，经济和房价上才会有个大点的跃进吧。所以3~5年内投资不一定跑的赢理财，5~8年后才可能有较大的收益，买的话更要选到优质的好房子。

青岛在二线中算不上最强，又不是最弱，中等偏上，国营经济太强、民营经济太弱，思想保守、安土重迁、官本位，旅游城市物价高收入低，规划大、土地储备足，这些都是制约房价的风险因素。山东其他地区和东北是主要的人口输入来源，很难吸引其他外省的人才。青岛现在的规划很大很好，经济和人口是支撑这个规划的框架。