“都市圈时代”来临，三种“圈区房”你买对了吗？

2月份国家发改委发布了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》,《意见》提出到2035年形成若干具有全球影响力的都市圈。关于都市圈的概念，《意见》中定义为是城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。

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1通勤圈=武汉城市半径2倍

什么叫“1通勤圈”？按照目前武汉市内的主流交通工具来看，1通勤圈大约就是60公里左右的通勤半径，相当与武汉城市半径的两倍，基本上冲出了武汉的行政边界。而城市半径的概念其实早在2018年的时候由滴滴出行提出，滴滴曾发布了一个“城市半径排行榜”的数据，根据数据显示，武汉市城市半径为25.3公里。

而超出60公里的通勤半径不仅仅是超出武汉市，还包括了武汉周边的城市。在此前，武汉市已经通过《武汉市城市总体规划（2017-2035年）》率先提出了以“1通勤圈”为核心构建武汉大都市区，以鄂州、黄石、黄冈、孝感、咸宁、仙桃等6个地级市为综合服务节点的“146”大都市区空间格局，一旦这些“圈”建成之后，武汉城市的力量格局将大幅提升。

不管是国家发改委的指导意见还是武汉市的规划，都市圈的发展都是势在必行的。首先是奠定武汉市中心城市的地位，以中心城市与周边城市（镇）同城化发展为方向，推动都市圈城市城建一体化、城乡融合等，那么对购房者来说，在都市圈对置业有何影响？

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买房不出圈  记住三种圈区房

根据滴滴的城市半径数据，一线城市北上广深的城市半径差不多也只有30公里左右，也就是说，一线城市可接受的极限通勤距离与武汉基本一致，所以这个30公里就是一个很重要的区间，超出这个区间，就很难和中心城市发生日常联系。

而不管是滴滴出行还是武汉市的城市规划，1通勤圈是以汽车为主要交通工具计算的。随着近几年武汉市轨道交通的井喷式发展，地铁将逐渐取代汽车成为武汉市的主流交通工具。根据眼下地铁的平均时速计算，通勤半径有望被拉伸至60公里。

基于此，根据城市的通勤半径，可以分为三个区间，个区间是15公里以内，被称为“改善圈”；第二个区间15-30公里被称为“刚需圈”；第三个区间30-60公里被称为“投资圈”。

15公里的改善圈包含了武汉市的大汉口、大汉阳的主城区和大武昌的武昌区、洪山区。这个圈聚集了城市最核心的就业、教育、医疗、商业等资源，是改善以上的人群选择的区域。从房价上来看，武昌区突破3万元/平，洪山区、江汉区、江岸区、硚口区纷纷突破2万元/平，汉阳区均价在18500元/平左右。

15-30公里的刚需圈则主要是武汉市的远城区及东湖高新区。这个圈内城市资源相对薄弱，房价相对较低，轨道交通可以实现半达到核心区，是刚需家庭的。从资源配置上看，东西湖区和东湖高新区相对较好，其次是黄陂区、江夏区离主城区较近，且地铁已经通车；最后是汉南、蔡甸、新洲三个区域。房价的高低性也是如此排列。东湖高新区房价，均价在18000元/平；新洲区垫底，均价7617元/平。

30-60公里的投资圈就主要覆盖在鄂州、黄石、黄冈、孝感、咸宁、仙桃等6个地级城市。基础设施和生活环境大多处在乡镇水平，不适合白领上班族自住，但快速轨道交通仍然可以触达。如武汉地铁11号线三期成为跨市区的地铁，连接武汉与鄂州；还有《咸宁市中心城区综合交通体系规划》将南延地铁15号线至咸宁北站。是以目前来看咸宁和鄂州借势武汉发展，前景势头比较好的。鄂州均价在6789元/平左右，咸宁均价则在5059元/平。

都市圈的发展是为了城市之间实现互利共赢，避免城市之间发展差异加大，形成良性的发展趋势。这对购房者来说，可以作为参考，遵循买房不出圈的标准，可以使资产配置更加优化。但1通勤圈属于时间距离并不是空间距离，并且随着地铁的覆盖，60公里的城市半径将不断突破。