3月18日,国家统计局公布2024年1-2月份房地产行业宏观数据,商品住宅销售面积同比下降24.8%,销售金额同比下降32.7%,开发企业到位资金同比下降23.1%,各项指标的跌幅创历史新低(剔除疫情期间表现)。商品房待售面积达到7.6亿平米,已经超过2016年2月份去库存阶段的高位记录。今年开局“超跌”高压态势向市场传达了什么信号?这是否决定了2024年楼市的趋势,本文就以上问题展开讨论。
01
前两个月市场“超跌”态势凸显市场压力
前两个月,新建商品房销售面积11369万平方米,同比下降20.5%,其中住宅销售面积下降24.8%。新建商品房销售额10566亿元,下降29.3%,其中住宅销售额下降32.7%,商品房和住宅销售额跌幅比去年同期均扩大了29.2个百分点。
住房的量价传导也比较明显,从近两年情况来看,新建商品住宅价格上涨的城市个数已经从30个逐渐降低到0个,而下跌的城市个数由39个增加到70个。这意味着70个大中城市房价整体在下降,由此可以推测,非核心城市的房价下跌压力会更大。反过来看,通过“以价换量”的模式,带来的结果仍然是“超跌”。
表:70个大中城市新建商品住宅价格涨跌变动情况
前两个月,全国房屋新开工面积9429万平方米,下降29.7%。其中,住宅新开工面积6796万平方米,下降30.6%。全国房屋施工面积66.7亿平米,同比下降11%。其中,住宅施工面积为46.7亿平米,同比下降11.4%。
图:全国房屋施工和新开工情况(%)
2月末,商品房待售面积75969万平方米,同比增长15.9%。其中,住宅待售面积40500万平方米,同比增长23.8%。值得注意的是待售面积已经超过了去库存阶段的最高值,当时的城镇人口为7.7亿左右,城镇化率为57%左右,2023年我国城镇人口已经达到9.3亿人,城镇化率已经达到66%。期间,在解决了1.6亿人的住房后,库存再创新高,未来去库存的压力不容小觑。
02
星星之火可以燎原
房地产市场修复的信号在增强
1-2月份,全国房地产开发投资11842亿元,同比下降9.0%;其中,住宅投资8823亿元,下降9.7%。可以看到房地产投资的降幅在收窄,基本恢复到去年三季度左右的水平。
房地产市场修复的信号增强背后有三个方面的原因:
(1)政策支持的力度在不断加强。
自去年下半年以来,政策纾困救市的力度不断增强,且救市城市的阵容扩展到一线城市。年前一线城市相继取消了“认房不认贷”政策,降低首付比例,降低按揭贷款利率等一系列宽松政策。今年1月26日,住建部召开城市房地产融资协调机制部署会。会议要求,适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,加快构建房地产发展新模式,长短结合、标本兼治,促进房地产市场平稳健康发展。要坚持因城施策、精准施策、一城一策,用好政策工具箱,充分赋予城市房地产调控自主权,各城市可以因地制宜地调整房地产政策。
广州率先打响2024年一线城市救市第一枪,新购买建筑面积120平方米以上的住房不纳入限购范围,包括新建住房和二手住房,广州成为一线城市中首个大幅放宽核心区域限购的城市。随后,上海发布了取消外环外外地单身人群的限购政策;北京放开了通州区住房限购政策;杭州进一步放开了二手房全市限购政策。同时,信贷政策支持刚需和改善需求入市,5年期LPR一次性下调25个基点,降幅为近些年历史之最。
(2)房企逐渐恢复投资能力,但是战略投资范围在收缩。
2024年多个城市公布了新一轮的供地计划,从首轮土拍情况来看,房企逐渐恢复了投资能力,对于核心城市的热点地块表现出较高的热情。2月29日,合肥土地市场3宗涉宅地块均溢价成交,最高溢价率达54%,共计成交金额32.3亿元。此次土拍以保利、招商、越秀、高速、中国铁建等国央企,以及伟星、置地等优秀民企为主,吸引了16家房企竞拍。苏州首轮土拍中,一幅宅地溢价率也达到42.05%;成都锦江区地块经历55轮竞价,溢价31.76%成交;上海首轮土拍中,五幅宅地均溢价成交,其中四幅用地达到最高限价。
从房企投资战略来看,2024年将会展开投资布局的调整,主要基于三个方面的原因,一是随着房企融资协调机制逐渐落地,纾困力度不断增强,房企融资环境在不断改善,债务压力不断下降,且具备了再投资的能力;二是优质核心城市土储较低,需要补仓;三是,部分房企存量储备土地主要集中在非核心的二三线、甚至四五线城市,在去化压力下,需要向核心城市调整仓位;因此,这些债务压力相对较小的房企逐渐恢复再投资的战略部署。房企投资态度在今年均表现十分谨慎,主要关注核心城市的投资机会。
03
需求端低迷是最核心问题
仍会向投资、开工链条传导
从房地产行业链条传导机制来看,销售数据是前导性指标,领先于房地产开发投资6-8个月左右的时间。前两个月销售数据的超跌态势传导到投资及新开工的压力仍然偏大,至少给整个上半年的投资开发造成一定压力。
04
投资和销售两个核心指标双降
仍然是大概率事件
根据销售和土地投资的传导机制和趋势变化,预计2024年全国土地市场仍然维持低位,总规模继续下探,根据二者的关系,预计下降5%-10%。2024年土地市场最大的特征是“分化”,预计普通城市土拍市场仍然保持较为低迷的态势,低价成交或者流拍仍然是常态;焦点在于核心城市的优质地块,随着土地市场进一步宽松,热点城市局部重现“地王”。
2024年的开局超跌态势凸显了购房者信心不足,很多人推迟购房。理论测算,2024年全国商品住宅的销售规模在8.48到8.90亿平米之间,较2023年相比下降6%-10%左右。
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