上海青浦吾悦广场项目策划

上海青浦吾悦广场项目策划第一页，共69页。

青浦吾悦广场青浦吾悦广场由新城集团在港上市的新城控股开发，位于青浦新城核心地带漕盈路与淀山湖大道交汇处，规划建设时尚购物中心、国际电影城、量贩式KTV、大型电玩超乐场、餐饮不夜城、24小时酒吧等一站式全业态商业综合体。项目占地约4万㎡，总建面积约16万㎡，其中自持商业约13万㎡，商业自持率高达80%。项目规划中心商业、中心商业外街及精品酒店，项目于2013年3月动工开建，预计于2014年12月底盛大开业。2第二页，共69页。

青浦吾悦广场3第三页，共69页。地理位置项目基本商业规划项目定位业态及布局目录商铺销售项目推广附：盈利模式分析4第四页，共69页。

项目区位项目位置：上海青浦区漕盈路、淀山湖大道交汇处项目用地南临淀山湖大道，北至盈浩路，东临漕穗北路，西至漕盈路周边G318、G50、S58、G1501高速交通距青浦老城区核心直线距离约2公里；17号地铁全面规划，双地铁站交汇处，离新城站及漕盈路站步行约10分钟，属于地铁周边商业处于“一城两翼”黄金枢纽，坐拥传统商脉城中路，位于市政规划核心、咽喉要地5第五页，共69页。

3公里内人口分布所在区域是青浦城区未来规划居住的核心板块，区域大片住宅规划，常住人口基数可观，周边在建的新兴项目包括住宅小区、别墅等,高消费人群云集,1公里内常住人口约3万，3公里内辐射人口达60万。3km约60万1km约3万6第六页，共69页。地理位置项目基本商业规划项目定位业态及布局目录商铺销售项目推广盈利模式分析7第七页，共69页。

项目基本规划占地：约4.63万㎡;总建：约16.19万㎡，（其中地上约为9.26万㎡，地下约为6.93万㎡）规划:商业、金街商铺及商务酒店等产品8第八页，共69页。

项目基本规划“体验型商业主导的室内购物中心+室外购物步行街”的商业组合9第九页，共69页。

项目规划分析①青浦区无大型商业综合体，无纯商业面积高于15万平米以上的大型城市综合体。②青浦区核心商圈的商铺基本满铺经营，好地段街铺稀缺，城市步行街商铺稀缺③可售商铺面积仅约2.3万平米市场稀缺性U/N[¢gQQÿ1053527879MeidihangMarketingCompanyLtd.0Qv[ƒWGN:PGQ’00lèauR+0

Shanghai10第十页，共69页。

项目规划分析“七得”规划看得见、进得来、停得下、逛得爽、流得动、切的好、撑得住11第十一页，共69页。

项目规划分析①看得见：临盈浩路、淀山湖大道、漕盈路、漕穗北路主干道，视野开阔，立面效果及亮化系统外观时尚昭示性好②进得来：东南西北都紧邻主干道，3个机动车入口，3个人行入口；从各方向、各主干道都可进入室外步行街及大商场③停得下：机动车1509个车位，车位充足④逛得爽：商业分层业态规划清晰，各业态分布集中合理，内场标识清楚⑤流得动：各层都以连廊的形式连通大商业，直梯与滚梯相互配合，确保人流流动⑥切得好：产品分割以小面积为主；三楼赠送露台，附加值高⑦撑得住：电梯、电力、中央空调等基础设备配置标准高，支撑高人流量看得见、进得来、停得下、逛得爽、流得动、切的好、撑得住12第十二页，共69页。地理位置项目基本商业规划项目定位业态及布局目录商铺销售项目推广盈利模式分析13第十三页，共69页。项目市场定位

打造上海市青浦核心区新的商业地标在青浦区引进最新的商业模式成为引领青浦区商业发展的先行者14第十四页，共69页。

项目产品定位打造青浦超好吃、超好玩、超时尚的24小时不夜之城、一站式体验型商业中心15第十五页，共69页。

项目产品定位超好吃的商业中心：大型主力餐饮商家入驻，形成特色餐饮街超好玩的商业中心：大型影城、大型KTV、大型电玩城等娱乐体验型商家超时尚的商业中心：众多时尚经济的零售品牌，绚丽时尚的外立面等优势，更时尚更潮流24小时不夜商业中心：中心商业室外步行街全业态规划，可支持二十四小时全天营业一站式体验型商业中心：“体验型商业主导的中心大商业+中心商业室外步行街”的商业规划支持一站式体验消费16第十六页，共69页。

项目功能定位全面改变青浦商业与生活格局区域性商业中心休闲体验家庭娱乐时尚潮流17第十七页，共69页。

项目人群定位35%青浦全区域年轻时尚人士45%普通社区家庭20%区域内企事业人员18第十八页，共69页。地理位置项目基本商业规划项目定位业态及布局目录商铺销售项目推广盈利模式分析19第十九页，共69页。

业态规划“3+3+3”32%餐饮+32%体验娱乐/零售+36%配套设施项目商业运营使用面积约10万平米，其中特色餐饮商家占比约40%，大型娱乐体验型商家占比约22%，主力商家和国际品牌商家约50家以上，主力商家囊括大型超市、国际影院、大型电玩、大型KTV、家电零售、大型餐饮、快时尚品牌等。20第二十页，共69页。

业态规划•大型购物中心：含室内步行街、时尚名品、国际餐饮名店、知名连锁KTV、国际影城、大型国际连锁超市、以及与其配套的地下停车场、地下设备用房、管理用房等共同构成•••室外精品步行商业街：商务酒店；主力商家：家乐福、上影、小南国、优衣库21第二十一页，共69页。

业态规划首创“室外购物步行街式”体验方式，降低容积率，以休闲开放的逛街方式，提高消费者体验的舒适度和新鲜感22第二十二页，共69页。

商业自持力度商业自持率高达80%①商业自持率高达80%，持有商业面积为13.31万平米，仅2.88万平米对外出售②商业运营使用面积达8万平米；主力商家和国际品牌商家约50家以上，上述商家商业运营使用面积达5.6万平米，占招商面积的70%。灵活的租金模式：纯租金,保底+流水倒扣,流水倒扣,其他23第二十三页，共69页。

8大品牌商家①著名世界500强零售巨头——家乐福②青浦唯一一家五星级标准的——大光明影院③全球家电连锁零售业市场价值最高的企业之一的——苏宁电器④“五心级”全国连锁娱乐公司——铜锣湾视听歌城⑤新加坡著名零售书店——大众书局⑥面向12岁以下儿童和家人、日本永旺幻想集团旗下的室内儿童游乐园——永旺幻想⑦全球最大的咖啡连锁店——星巴克⑧儿童主题MALL——孩子王2013年9月，8大主力商家率先签约入驻24第二十四页，共69页。

其他品牌商家青浦第一个H&M、C&A时尚品牌店外婆家、小辉哥、赤坂亭等截止2014年7月29日，招商已经完成95%25第二十五页，共69页。地理位置项目基本商业规划项目定位业态及布局目录商铺销售项目推广盈利模式分析26第二十六页，共69页。

商铺卖点分析降低投资者风险1）商业自持率高达80%,持有商业面积13.31万，销售面积仅2.3万2）自有物业管理，完善的设施配套，将出售商铺融入项目整体提高投资者信心1)快开发，快招商，确保开业前招商率和开业率背靠大树27第二十七页，共69页。

商铺卖点分析好的位置，新的概念1）统一的商业业态规划2）将优势的地理位置进行商铺规划3）为出售商铺部分打造室外步行购物街概念融入共赢28第二十八页，共69页。

销售价格策略销售定价：-主力户型：50-100㎡-销售价格（报价）：一楼50000元/㎡；二楼40000元/㎡；三楼30000元/㎡-物业管理：15元/㎡/月-适合经营范围：一楼餐饮美食；二楼三楼餐饮美食及其他-配套设施：客体、货梯、扶梯、暖气、空调、停车位、水、网络29第二十九页，共69页。

目标客户群体设定——长三角地区可以辐射到的投资客；——项目所在区域客群；——上海市其他区域及青浦区的高端业主群；——上海县市各个商圈的投资客、私营业主；——高档汽车4S店、中国移动、中国电信、中国工商银行、交通银行、建设银行、农业银行、高端百货等的VIP客户；——市政各个职能口对应的政府官员以及国家垄断行业（自来水、电力、燃气等）的高级官员；30第三十页，共69页。

项目开盘时间规划陆续开盘节奏：先开沿街的三环，然后是仅次于的二环，最后是靠着自持项目的一环这种是边招商边开盘，从最好的位置开始，随着招商进度，提升其他各个位置，确保每次开盘的销售速度。31第三十一页，共69页。

来访客户群分析1、来访客户区域分布客户来源区域主要集中为青浦区盈浦街道，本地客源比例极高32第三十二页，共69页。

来访客户群分析2、客户从事的行业分布客户来源分布广泛，商业零售客户占了最高比例，酒店餐饮其次，贸易业第三33第三十三页，共69页。

来访客户群分析3、客户买卖动机分析投资比重占了绝大部分，客户对商铺的投资回报率期望很高34第三十四页，共69页。

来访客户群分析4、客户来访获知渠道分析本项开盘前做了大量的线下活动，公关活动对项目整体形象的提升带来了很有力的作用，同时在来访客户渠道分析比例中也可以看出，工地围档占了最高比例。朋友介绍及活动公司客户介绍也起到了较大的作用

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成交客户群分析1、成交客户年龄分析客户主要以40岁-50岁的社会中高端人士为主36第三十六页，共69页。

成交客户群分析2、成交客户区域分析客户成交区域主要集中在青浦城区，朱家角镇其次37第三十七页，共69页。

成交客户群分析3、成交客户置业目的分析投资型客户占了较大的比重38第三十八页，共69页。

成交客户群分析4、成交客户职业分析购铺客户中，以私营业主居多，企业高管及政府机关人员其次39第三十九页，共69页。地理位置项目基本商业规划项目定位业态及布局目录商铺销售项目推广盈利模式分析40第四十页，共69页。

项目首次发布至开盘各节点活动一览41第四十一页，共69页。

活动一：奠基典礼回顾42第四十二页，共69页。

影响力评估43第四十三页，共69页。

影响力评估44第四十四页，共69页。

影响力评估45第四十五页，共69页。

影响力评估46第四十六页，共69页。

活动二：吾悦广场品牌巡展47第四十七页，共69页。

影响力评估48第四十八页，共69页。

影响力评估49第四十九页，共69页。

活动三：吾悦商业之旅50第五十页，共69页。

影响力评估51第五十一页，共69页。

影响力评估52第五十二页，共69页。

活动四：主力商家签约仪式53第五十三页，共69页。

影响力评估54第五十四页，共69页。

活动四：售楼处开放嘉年华55第五十五页，共69页。

影响力评估56第五十六页，共69页。

影响力评估57第五十七页，共69页。0[˜e¹kcrH0影响力评估b?UF•Q·2014rHb?W0N§„%•{VRY'Qh0Œ(–2PGQ’0U/N[¢gQQÿ1053527879MeidihangMarketingCompanyLtd.0Qv[ƒWGN:PGQ’00lèauR+0

Shanghai58第五十八页，共69页。0[˜e¹kcrH0影响力评估b?UF•Q·2014rHb?W0N§„%•{VRY'Qh0Œ(–2PGQ’0U/N[¢gQQÿ1053527879MeidihangMarketingCompanyLtd.0Qv[ƒWGN:PGQ’00lèauR+0

Shanghai59第五十九页，共69页。0[˜e¹kcrH0活动五：政府论坛b?UF•Q·2014rHb?W0N§„%•{VRY'Qh0Œ(–2PGQ’0U/N[¢gQQÿ1053527879MeidihangMarketingCompanyLtd.0Qv[ƒWGN:PGQ’00lèauR+0

Shanghai60第六十页，共69页。0[˜e¹kcrH0影响力评估b?UF•Q·2014rHb?W0N§„%•{VRY'Qh0Œ(–2PGQ’0U/N[¢gQQÿ1053527879MeidihangMarketingCompanyLtd.0Qv[ƒWGN:PGQ’00lèauR+0

Shanghai61第六十一页，共69页。

活动六：投资说明会U/N[¢gQQÿ1053527879MeidihangMarketingCompanyLtd.0Qv[ƒWGN:PGQ’00lèauR+0

Shanghai62第六十二页，共69页。

影响力评估63第六十三页，共69页。

活动七：商铺开盘64第六十四页，共69页。

影响力评估65第六十五页，共69页。

案例总结1.策划思路清晰：活动聚焦本地市场、聚集人气，传播立足高点，充分运用媒体，数百倍放大影响力，形成青浦党、政、商、群各个阶层尽人皆知的局面，最终达到开盘争抢的结果；2.策划落地性强：吾悦广场首次进军上海，从动工到开盘仅6个月，活动排布紧密，且都落地在销售现场，对销售配合度极高。活动规模适度、有效，具有极高性价比；3.媒体传播起到关键放大效应：通过美地行打通青浦党政媒体渠道，对青浦各界产生正面影响也直接促成当地最高层高度重视；同时，通过美地行做到对上海电视、广播、党报、综合媒体、都市媒体、专业媒体、网络媒体的全覆盖传播，累计发稿500多篇次，覆盖媒体近百家，网络转发数万条，百度“上海青浦吾悦广场”关键词搜索量达到400多万量，对整个吾悦品牌的影响力提升起到积极推动作用。66第六十六页，共69页。地理位置项目基本商业规划项目定位业态及布局目录商铺销售项目推广盈利模式分析67第六十七页，共69页。

项目盈利模式长短期有效结合80%自持部分短期收益（2年）长期收益租金收益流水倒扣收益物业管理收益物业管理收益20%销售部分销售收益68第六十八页，共69页。谢谢！第六十九页，共69页。