金堂金控项目整体定位报告4.0.ppt

1、舜苑金堂项目整体定位报告,2012.12,项目开发目标,项目开发目标,要实现量高价优的目标，必须通过两条腿走路！ 途径一：把握市场态势，精准定位，迎合市场最主流客群的需求； 途径二：建立项目高品质形象，通过产品竞争优势和营销造势，确保产品后续销售的量价齐升。,明确了工作目标和思路，我们的后续工作将主要围绕对金堂房地产市场的解码，以及本案的价值深挖，从而帮助本案确定最佳的发展方向！,项目工作思路,目 录,第一部分 ：市场解码,第三部分 ：商业定位与物业建议,第二部分 ：住宅定位与物业建议,Contents,第四部分 ：开发分期建议,第五部分 ：经济测算,市场解码,第一部分：,城市解码 房地产市场

2、解码 项目解码 机遇与挑战,1.1城市解码,1.1.1城市发展大成都第三圈层中的大县，分为发展较好的上五区及相对滞后的下五区,金堂，地处成都平原东北部，距成都36公里，属大成都第三圈层，幅员1154平方公里，辖21个乡镇和1个省级工业开发区，人口86万，是三圈层中的大县； 龙泉山脉和沱江将全县一分为二，称为“上五区”及“下五区”。其中，受到龙泉山脉极大阻碍的“下五区”区域，整体经济发展相对滞后。,上五区,三星镇,赵镇,下五区,淮口镇,土桥镇,1.1城市解码,1.1.2交通通路城市及区县路网逐步完善，促进“下五区”乡镇人口大量向主城方向迁移。,对外：成青金快速通道使金堂融入成都“半小时经济圈”

3、，进出便利，对外吸附力增强； 对内：逐渐打破金堂被龙泉山脉阻隔，不平衡的发展状况，基本实现从乡镇到城区半小时交通圈，促进金堂县域“下五区” 乡镇居民往城区方向大量迁移。,1.1城市解码,1.1.3城镇化水平城镇化率增长提速，周边乡镇迁入县城人口逐年提高，带来大量购房需求,伴随金堂城市发展，以及对周边乡镇人口的大量迁入，金堂城镇化水平逐年提升，2011年城镇化率已达到31%，存在大量的购房入住需求； 同时，金堂县政府为推动当地房地产业发展，每年斥资8000万在青海等川外地区进行巡展，也吸引部分看重金堂人居环境的川外养老人士青睐。,1.1城市解码,1.1.4消费实力城市人均收入稳定增长，为住宅和商

4、业消费领域提供有利的市场支撑,2011年金堂人均GDP总量达到18470元，而社会消费零售总额也实现43.4亿元，增速明显，全面带动了城市消费水平的提升； 所以，伴随城市及金堂整体人均收入的稳定增长，未来住宅和商业消费领域将获得更为有利的市场支持。,老城区相关配套完善，但土地有限，后续缺少提档升级的动力和潜力； 城南方向，产业区南移和大量配套逐步呈现，将成为城市未来经济中心，并带动中高端消费市场南移； 统领教育资源的“大学城”落户城东，伴随相关配套和人员完善，将成为城市核心发展区域之一。,1.1.5城市导向经济重心南移、教育产业东拓，成为未来城区发展的两个主导方向,1.1城市解码,重,点,南,

5、移,向东发展,1.1城市解码,小结:金堂经济发展提速，县域内“下五区”乡镇人口成为中心城区对外吸附的核心增量,伴随近年经济增速，交通路网不断完善，金堂城区对外吸附力逐年提升，带来大量的购房需求。但是，目前仍然以县域内“下五区”乡镇人口迁入为主力，后续市场潜力还有待挖掘。,基于对金堂城市发展的了解，我们继续从房地产市场获取更为具象化信息，以为本案定位提供更多的决策依据。,1.2房地产市场解码,1.2.1市场分析商品住宅市场整体供大于求，竞争激烈，价格战愈演愈烈。,金堂住宅市场09年至11年市场供需整体平衡。但2012年随着蓝光及恒大住宅产品大量投入市场，且后续储备量极大，预计后市将持续存在供大于

6、求的局面，销售压力倍增； 总体来看，金堂市场年均消化量趋于稳定， 近期出现爆发式增量购买的可能性不大； 2012年金堂商品房住宅均价约3600元/平米，与2011年基本持平，整体市场价格战愈演愈烈。,备注：数据来源于锐理系统，2009年因政策原因数据统计不完全,1.2房地产市场解码,1.2.2板块分析新、老城版块后续发展空间有限，城南板块住宅市场竞争最激烈,金堂房地产市场经过近几年的快速发展，已经逐步形成新城、老城、城南、三星4大板块。 老城及新城板块，配套最为齐全，但后续土地供应稀缺，住宅市场发展空间有限； 城南板块，近期大量品质项目动工，代表目前金堂房地产发展最高水平，也预示后市竞争将最为

7、激烈； 三星版块，“大学城”资源带动住宅市场升温，未来土地供应的主量区域，但整体配套不足，亟待升级。,三星板块,老城板块,新城板块,新城城北组团,新城板块 区域属性：继老城区后最早开发的新区，生活配套完善，居住氛围已形成，客户认可度较高。 开发状况：沿十里大道为核心开发区，后续发展偏离新城板块核心区向北发展。限于金堂行政区范围限制，可开发土地殆尽。,老城板块 区域属性：老聚居区，生活配套完善，客户有较多感情积淀；但旧城改造还未全面推进，区域形象有待提升。 开发状况：目前供应项目较少，后期基本无可供应土地；,三星板块 区域属性：商业生活配套有待完善。板块内规划有大学城，目前已有川师文理学院、西南

8、航空技术学院等多所大学进入。 开发状况：土地储备较大，已有多宗土地成交，是金堂未来房地产主要开发区域。,城南板块 区域属性：原名工业区，但北部邻河为居住用地，居住氛围逐步成型。受工业区规划与铁路影响，向南继续扩长受限制 开发状况：目前在售项目最多的板块，大盘云集，代表金堂主城区最高开发水平的区域，区域竞争较为激烈。,向北,向东,1.2房地产市场解码,1.2.2.1老城板块以城区改善型客群为主，小套三、套三畅销，主力产品总价在30-40万,三星板块,老城板块,城南板块,本案,老城板块 客群来源：本地城区客群为主，赵镇周边客群为辅，部分下五区客群 购房目的：家庭结构裂变，人口数增加，对老城有特殊感

9、情，需要更大或品质更高的居住环境的改善型客群 年龄特征：35-45岁 职业特征：公务员、医生、教师、企业高层 产品需求：85-95小套三、100-120套三 房价水平： 3600元/ 代表项目：观澜国际 购房要求：完善的生活及交通配套，喜爱大面积空间赠送,老城板块以本地改善型客群为主，面积需求集中在85-95小套三、100-120套三，房价水平集中在3600元/ 左右，总价承受力在30-40万，看重完善的生活及交通配套，喜爱大面积空间赠送。,1.2房地产市场解码,1.2.2.2新城板块以城区改善型客群为主，紧凑套三畅销，主力产品总价在25-35万,三星板块,老城板块,城南板块,本案,新城板块

10、客群来源：本地城区客群为主，下五区及赵镇周边客群为辅，部分省外客群 购房目的：家庭结构裂变，人口数增加及省外养老的改善型客户及本地新婚、下五区刚需， 年龄特征：26-45岁 职业特征：白领阶层、生意人、公务员 产品需求：70-80套二、80-90小套三、90-110套三 房价水平：3300-3500元/ 代表项目：蓝光观岭 购房要求：完善的生活及交通配套，追求有品质的居住空间、喜爱大面积空间赠送,新城板块以本地改善型客群为主，面积需求集中在70-80套二、80-90小套三、90-110套三，房价水平集中在3500元/ 左右，总价承受力在25-35万，看重完善的生活及交通配套，追求有品质的居住空

11、间、喜爱大面积空间赠送。,1.2房地产市场解码,1.2.2.3城南板块“下五区”客群为主，紧凑套二、小套三畅销，主力产品总价在25-30万,三星板块,老城板块,城南板块 客群来源：下五区客群为主，主城区客群为辅，部分省外客群 购房目的：向往城市生活但经济实力有限的下五区刚需为主，返乡及省外养老改善型客户 年龄特征：26-55岁 职业特征：企业职工、公务员、生意人 产品需求：70-80套二、80-90小套三 房价水平：3500-4300元/ 代表项目：恒大御景半岛 购房要求：完善的生活及交通配套，追求有品质的居住空间、喜爱大面积空间赠送,城南板块以下五区刚需为主，面积需求集中在70-80套二、8

12、0-90小套三，房价水平集中在3500元/ 左右，总价承受力在25-30万，看重完善的生活及交通配套，追求有品质的居住空间、喜爱大面积空间赠送。,1.2房地产市场解码,1.2.2.4三星板块“下五区”客群为主，紧凑套二、小套三畅销，主力产品总价在25-30万,三星板块,老城板块,城南板块,本案,三星板块 客群来源：下五区客群为主，主城区客群为辅，部分省外客群 购房目的：向往城市生活但经济实力有限的下五区刚需为主，返乡及省外养老改善型客户 年龄特征：26-55岁 职业特征：企业职工、公务员、生意人 产品需求：70-80套二、80-90小套三 房价水平： 3500-4100元/ 代表项目：棕榈湖国

13、际社区 购房要求：完善的生活及交通配套，追求有品质的居住空间、喜爱大面积空间赠送,三星板块以下五区刚需为主，面积需求集中在70-80套二、80-90小套三，房价水平集中在3500元/ 左右，总价承受力在25-30万，看重完善的生活及交通配套，追求有品质的居住空间、喜爱大面积空间赠送。,1.2房地产市场解码,1.2.2.5各板块项目产品共性高层供应为主，主力面积集中在70-110 ，价格缺少层级差异,各个板块中，部分楼盘有多层和别墅产品供应，但市场供需量最大的物业形态主要集中在高层物业； 高层产品的主力户型区间集中在70-110，也是目前市场客群接受度最高的面积区段； 品质高层的售价主要集中在3

14、400-3700元/，定价区段趋同，也为市场客户能够承受的心理价位范围。 月均去化量主要集中在30-50套/月。,1.2房地产市场解码,1.2.2.6小结城南是目前最主要的住宅开发板块，市场竞争激烈，下五区购房人群为主要来源。,老城、新城板块发展受限；三星板块地块较生，处于发展初级阶段； 城南板块代表着金堂地产发展的最高水平，主要吸引“下五区”及周边广泛客群，消费基数较大。但由于各大开发商在前期争相拿地，也是目前在售项目最多、竞争最激烈的板块之一； 就价格而言，市场主要面向内需，大部分购房者承受力有限，也客观导致各楼盘陷入价格战的残酷竞争。,所以，站位于市场竞争激烈的城南板块，我们须使本案“青

15、出于蓝”，在竞争市场中占据优势。 在此，特别选取五个可类比项目进行分析，希望能为本案在产品、客群定位等层面提供参鉴依据。,1.2房地产市场解码,1.2.3竞品楼盘分析,可类比项目的五种选取维度： 同时或部分兼顾品牌开发商、规模化开发、热销楼盘、含大体量商业项目、与本案距离较近。,1.2房地产市场解码,1.2.3可类比项目选取,恒大御景半岛,金都华府,绿洲国际,金港上品,蓝光观岭,1.2房地产市场解码,1.2.3产品层面高层产品供应为主，成交均价集中在3500-3700元/，品牌缺少溢价优势,高层产品供应为主，成交均价集中在3500-3700元/，品牌开发商与普通开发商无溢价优势（恒大精装房开盘

16、定价6000元/，超高价格使销售一度陷入瓶颈，今年10月调整与当地市场接轨的3850 /后，劲销近300套），说明当地客群更看重价格本身，对单价及总价价格敏感度极高；,项目在各销售阶段，紧凑三房均是绝对供需主力，大面积赠送成为项目热销的核心因素之一； 恒大、金都华府改变了区域过往相对单一的中大户型供应结构，推出低总价、小两房产品，面市即热销，说明整体市场有向更为细致的户型面积控制的发展趋势。,1.2房地产市场解码,1.2.3户型层面三房是市场主流需求，但面积逐步趋小，两房需求开始出现，赠送面积是亮点,1.2房地产市场解码,1.2.3客群层面“下五区”客群为购房主力，城区、外乡务工人群为辅，含少

17、量省外养老人群,目前，金堂的购房主体以“下五区”刚需及改善性客群为主；而主城区客群大部分换房需求已被新城板块满足，未来市场新增需求不大。,下五区+主城区+返乡务工人员+省外（青海为主）,访谈对象：李先生，35岁 ，企业管理人员，需求小套三，三口之家 我是从下五区来看房子的，打算到城区工作，这边发展要比乡镇好很多，我觉得3600左右的单价是我能接受的极限了，而且我希望能在30万买个套三是最理想的，现在先和老婆和小孩上来，以后父母来了也有住处。最近看了很多楼盘，我觉得金都华府76平米的很好呀，3600的单价，还送10个平方，相当于套二变套三，总价才28万不到，房子小点没关系，只要有三个卧室就好，最

18、主要是便宜。,1.2房地产市场解码,1.2.3深访层面客户希望保证功能间数量同时，进一步压缩户型面积，对单价及总价极为敏感,访谈对象：何肖遥，从业4年，河金港上品项目销售人员 到我们项目买房人群60%都是下五区来的，还有部分返乡团，都比较喜欢小套三，还有10%从青海来的，主要是政府每年在西北地区进行巡展，青海那边还是有一部分人来这里买房养老。其实我们的房子去化率一般，主要是房型偏大，小套三没有观澜国际小，赠送也没有优势，而且客户对单价和总价都非常敏感，即使一套30万，都要问单价是多少，超过3700，他们也都不愿意买了，卖多层吧，客户觉得单价贵了，不接受要是我们有90平米以下的套三，再赠送点面积

19、，肯定就好走多了。,1.2房地产市场解码,1.2.3可类比项目启示套二、套三需求量最大，必须控制单价及总价，产品创新应有所突破,有了对住宅市场的整体解读，我们再回到项目自身，以求精准定位，突出重围！,回到项目本身,1.3项目解码,1.3.1用地基础条件地块位于城南板块，四面临路，内外均无自然资源，西侧商业价值最高,项目用地位于金堂城南板块，四面临路。其中，地块西侧所临城市干道，是项目对外重要的形象展示面，昭示性强，外向型商业价值极高。 项目地块方正，内外均无自然景观资源。其中，东面与居住区相接，西侧有一行政办公大楼，南向主要是低层建筑及一个加油站。,1.3项目解码,1.3.2项目周边环境周边商

20、业环境及生活配套发展均较为滞后,项目周边为金堂新兴的开发区域，当前尚处于发展初期，商业环境及生活配套发展较为滞后； 在此环境下，通过合理的商业规划打造，完善及填补区域生活配套，将是项目最大卖点之一。,1.3项目解码,1.3.3规划指标分析大体量的商业用地，可完善区域配套，并为住宅营造生活场景，促进销售,11.1万方的大体量商业，足以使项目成为区域的商业中心，并为住宅区提供便利而丰富的生活配套，促进销售。,商业部分,住宅部分,结合城市发展、市场现状及项目本身， 分析我们具体面临的机遇和挑战！,1.4机遇和挑战,1.4机遇和挑战,1.4.1机遇城市、板块，以及项目自身的多元产品方向，都是本案成功的

21、机遇要素。,1.4机遇和挑战,1.4.2挑战激烈的市场环境、同质化的住宅产品供应，都为项目带来极大的竞争压力。,可以看到，本案拥有的城市和板块机遇，并非自身独有，而市场购房客群的高度重叠以及对住宅产品需求的同质化，又使整个住宅市场竞争激烈，面临价格肉搏之战。 我们如何突出重围？,全案五大突围策略,依托商业创造成熟口岸，建立一个高品质的项目整体形象，并通过产品创新方式及营销概念的植入，在价格无法大举提升的前提下，做性价比最高产品，最大化实现快销走量。,商业配套催熟地段,产品创新提升性价比,社区品质拔高整体形象,创新概念营造生活方式,压缩面积降低总价,突围,住宅定位与物业建议,第二部分：,总体定位

22、 住宅定位,总平规划建议 住宅区产品建议,2.1总体定位,YOHO城（优活城） 打造金堂首席城市生活综合体,2.1总体定位,“优活城”，即优质的建筑品质，活力的商业和宜居氛围，展现一种积极追求生活的人生态度； YOHO，年轻的心态，全面优化的生活空间和生活价值。,定位诠释,2.2总体物业构成,“优活城”细分两大物业板块,商业板块,住宅板块,2.2.2住宅板块,住宅产品策略 精准定位产品，迎合市场最主流人群需求,2.2全案物业构成,2.2住宅总体定位,2.2.3住宅产品策略,控制总价，20万套二、30万套三迎合当地消费人群过于看重单价和面积的心理，供应性价比最高的产品组合。,金堂在售项目户型面积

23、汇总表,阴影部分计算一半产权面积。 其原理为项目报规时，阴影部分为阳台（ 1.8米）设计；项目销售时，将阳台划入卧室，从而增加卧室面积，使其完整。 再通过委托封闭协议的方式进行室内和立面的统一处理。,保利香槟光华,改造前,改造后,做足20%赠送面积，迎合市场主流需求参鉴目前成都主流市场最受客户青睐的户型创新设计，尽量做足20%阳台面积，并将其完全实用化，极大提升产品性价比和市场竞争力。,2.2住宅总体定位,2.2.3住宅产品策略,按真跃层户型报建，阳台不计产权面积，挑高客厅只计算一层面积。 其原理为项目报规时，挑高阳台（ 1.8米）视为无上盖阳台不计面积；挑高客厅（两层）仍视作一层客厅的使用功

24、能，按照一层面积计算。 施工后期，再通过委托封闭、隔板等协议方式进行室内和立面的统一处理。,保利百合花园,首层,二层,市场补缺的差异性产品，创新跃层78=120,户均赠送率达到50%。最大程度“偷面积”，将产品附加值做到极致。考虑当地市场对该产品缺少认知，为避免滞销风险，建议一期仅规划少量该产品测试客户，作为后续同类产品的市场参考。,2.2住宅总体定位,2.2.3住宅产品策略,创新跃层空间示意,2.2住宅总体定位,2.2.3住宅产品策略,改造前,改造后,2.2住宅总体定位,2.2.4住宅客群定位,目标客群,核心客户,重要客户,补充客户,核心客户：下五区客群 年龄特征：30-50岁 社会属性：在

25、城市工作，或向往城市生活的乡镇居民 物业需求：紧凑套三为主，适量套二；看中面积、总价、及生活配套。,重要客户：城区及“上五区”客群 职业特征：公务员、医生、教师、公司职员、生意人 年龄特征： 25-40岁 社会属性：有一定事业基础和经济实力，追求商业便利性及丰富性。 物业需求：小套三、套三为主。重视房间功能及景观配套。,补充客户：返乡人员及省外养老客群 职业特征：异地务工者及青海等地养老购房者 年龄特征： 30-60岁 社会属性：想在家乡购房养老返城人群及喜爱金堂环境的省外人群 物业需求：套三为主，少量套二。看中项目品质及生活场景营造。,2.2住宅总体定位,2.2.5住宅户型面积及配比：控制面

26、积和总价的75-95紧凑套三为主力，辅以适量套二和3.5房,两室两厅单卫60-65,三室两厅单卫75-80,三室两厅双卫85-90,客群来源,刚需 下五区、主城区及返乡务工人员,刚需及首改 下五区、主城区、省外购房者,刚需首次改善型 下五区、主城区、返乡务工人员、省外购房者,20万-25万,27万-30万,30万-32万,面积需求,总价承受,三室两厅双卫90-95,首次改善及二次以上改善型 下五区、主城区、省外购房者,32万-35万,三房半105-115,再次改善型 下五区、主城区、省外购房者,35万-40万,2.2住宅总体定位,2.2.6住宅价格建议：3700元/平米入市；主力总价25-35

27、万/套,通过市场比较评分法，初步确定项目的入市销售价格为3645元/。同时，考虑项目大体量商业带来的增值加分以及金堂购房者对单价的敏感程度， 建议本案参照城区主流楼盘标准定价，首期入市价格为3700元/，主力总价25-35万/套。,按照现有总平方案，用地西侧主要规划大体量商业综合体，东侧为住宅区。我们认为，住宅区规划“十字形”道路并全部布局商业街铺的方式，存在两个问题： 1、商业内街布局分散，人气和商气较难维系 临街商业的经营离不开大量通过性人流，而项目住宅区“十字型”街铺完全依靠内街进行规划，虽然西侧大商业及社区出入口将引导部分人流通过，但其毕竟非城市道路，部分街铺的后续人气和商气较难维系；

28、,2.3总平规划建议,2.3.1现有规划方案存在的问题梳理,2、住宅区被“十字型道路” 完全分隔，居住组团规模均较小，“品相”不佳。 本案近19万住宅体量，是住宅区最主要的利润来源。但现有方案过于追求商业价值，反而影响到居住组团的整体品质，得不偿失； 一方面，各组团规模均划分过小，缺少大社区的氛围和气势，影响消费认知；另一方面，建筑排布较为局促，无法呈现大中庭的空间效果，对中庭户型的溢价提升有限。,2.3.1现有规划方案存在的问题梳理,2.3总平规划建议,因此，针对住宅区现有规划方案存在的问题，我们希望进行优化调整，并遵循两个原则: 1、不减少现有方案对住宅区的商业规划指标； 2、有效提升居住

29、组团的整体性和品质感。,2.3.2规划调整原则,2.3总平规划建议,调整一： 兼顾商业和居住双重价值，取消住宅区南北向部分规划路，确保大型居住组团的空间效果。意义在于，减少内部道路对组团的过渡分隔，为大中庭空间提供条件；,调整二： 住宅区西侧住宅街铺全部调整至两层。意义在于，借助西侧街铺较高的商业价值，增加商业体量，平衡因部分纵向道路取消而减少的街铺商业指标；,调整三： 住宅区调整部分楼栋位置，确保南北组团均能形成大围合、大中庭的空间感。意义在于，营造大社区的居住氛围，并使中庭户型的居住价值更优。,2.3.3规划调整三大建议,2.3总平规划建议,此次总平方案最大调整点，在于取消南北内街的部分一

30、层街铺，而叠加于其他街铺位置的二层。就表象而言，二层街铺的商业价值肯定低于一层。 但是，一方面，需调整的街铺体量有限，经过指标平衡，项目商业总体量并未减少。我们能够通过提升二层商业的产品附加值，有效减少两者间的价差；另一方面，调整后方案极大提升了主量住宅（18.7万）的居住品质，后期住宅溢价能够对总体产值进行平衡。 所以，我们认为，调整后方案，无论是整体品质还是产值层面，相对更为优越。,2.3.4大围合、大中庭的组团规划，营造出高品质景观空间和宜居氛围。,2.3总平规划建议,注：上图仅作为规划调整的效果示意，具体单体形态及落位需由设计单位结合规划理念落实。,住宅产品建议,底商产品建议,目前，金

31、堂市场对高层产品的设计理念已日趋成熟。对于绝大部分客户来说，他们对建筑产品也已具备相对深刻的认知能力。 所以，本案在单体规划方面，需从满足建筑功能需求以及人性化角度出发，针对梯户比、建筑形体、户型空间提出建议。,2.4高层住宅单体规划建议,高层产品的梯户比一但过高，将导致户型自身采光和通风性能降低，也容易产生邻里之间的干扰和私密性问题。 所以，结合本案主打刚需市场的产品定位，建议项目高层住宅采用两梯四户、两梯六户的两种户型组合形式。,2.4.1梯户比：结合经济性和档次性，推荐两梯四户、两梯六户两种户型组合形式,2.4高层住宅单体规划建议,上部户型可实现南北朝向，采光、通风、私密性相比于一般点式

32、高层，档次明显提高。,若朝向中庭，主要功能间均可享中庭景观，无遮挡。,单体形态推荐：两梯四户,上、下部户型主要房间均获得良好的通风和采光效果。,2.4高层住宅单体规划建议,户型结构紧凑，相临户型间基本避免对视、干扰等私密性问题。,中部户型获得通透的通风和采光，并有效避免与相邻户型的对视干扰。,下部户型正对中庭，主要房间均有开阔的景观视野，居住品质较高。,上部户型紧凑、实用。,单体形态推荐：两梯六户,2.4高层住宅单体规划建议,两梯四户单体，主要临住宅区西侧和东西向规划路的两侧排布；其余位置排布两梯六户单体。,2.4高层住宅单体规划建议,两梯四户单体排布区域 区域位于地块纵深，均能享有良好的中庭

33、景观资源，居住价值较高；,两梯六户单体排布区域 区域临市政道路，易受灰尘和噪音影响，而且外部缺乏优质的景观资源可利用，居住价值相对次之；,考虑到金堂客户对户型空间需求存在一些“本土化”特征，我们希望通过对当地住宅产品的解读，进一步了解畅销户型的共性特征，以及当地客户的需求喜好。,在售项目畅销户型解析,2.4高层住宅单体规划建议,第一，赠送面积实用化，突出性价比；,在售项目畅销户型解析,2.4高层住宅单体规划建议,第二，重视动静分区，空间布局相对合理；,观澜国际,金山郡,蓝光锦绣香江,在售项目畅销户型解析,2.4高层住宅单体规划建议,第三，各功能间尺度均能兼顾经济性和实用性，相对放大客厅的尺度空

34、间；,在售项目畅销户型解析,2.4高层住宅单体规划建议,金堂大部分楼盘均提供样板间展示，客户对各功能间尺度有直观感知。根据自身生活习惯和家庭结构，他们也提出相对明确的需求点：,业内人士（金堂楼盘销售经理或主管）：绝大部分客户比较关注客厅、主卧开间，一般要求主卧开间10-12平米；普通户型要求客厅开间3.6米以上，大户型要求开间3.9米以上 ； 客户访谈（楼盘拦访、定向客户深访）,在售项目畅销户型解析,2.4高层住宅单体规划建议,金堂近期开发楼盘已有部分接轨成都流行的户型创新方式； 当地客户看重创新户型的实用性，较高赠送的套型，客户更加认可； 由于购房人群的家庭结构多为2-3代居，尤其关注房间数

35、量； 对客厅、主卧空间关注度较高，其他房间要求能放置床即可。,所以，利用规范允许的面积赠送方式，最大程度控制单套户型的建筑面积，升级功能间数量，将是指导本案户型空间设计的重要策略。,户型空间建议,2.4高层住宅单体规划建议,通过市场主流产品和客户需求的分析，我们梳理出以下几个结论：,紧凑套二：两室两厅单卫（60-65）,户型空间建议,2.4高层住宅单体规划建议,主卧开间达到3.3米；,客厅开间达到3.5米，可省略过道扩大空间；,改造后,改造前,紧凑套三：三室两厅单卫（75-80）,户型空间建议,2.4高层住宅单体规划建议,景观较弱的一个房间可以接受开间2.7米，需能安置1.2米的床铺；,主卧开

36、间保证3.3米以上，尽量带转角飘窗；,客厅开间达到3.6米以上，与餐厅形成通厅，带景观阳台；,改造后,改造前,紧凑套三：三室两厅双卫（85-90）,户型空间建议,2.4高层住宅单体规划建议,景观较弱的一个房间面积可控制在5，可作为小书房使用；,主卧开间保证3.3米以上，带转角飘窗；,客厅开间达到3.6米，与餐厅形成通厅，带景观阳台；,改造后,改造前,宜居套三：三室两厅双卫（90-95）,户型空间建议,2.4高层住宅单体规划建议,景观较弱的一个房间可以接受开间2.7米，需能安置1.2米床铺；,主卧开间保证3.3米以上，带转角飘窗；,客厅开间达到3.9米以上，与餐厅形成通厅，带景观阳台；,改造后,

37、改造前,舒适套三：3.5房（110-120）,户型空间建议,2.4高层住宅单体规划建议,客厅与餐厅形成通厅，开间达到4.0米以上；,多功能间约5，可作为小书房使用；,主卧开间3.5米，带卫生间、独立衣帽间。,改造后,改造前,创新跃层：3.5房（建筑面积75-80，实得面积115-120）,首层改造后,二层改造后,户型空间建议,2.4高层住宅单体规划建议,增加视觉魅力和韵律感，体现项目高品质形象特征。,2.4建筑立面及风格建议,新古典主意风格（ART DECO）,2.4园林景观建议,园林风格：欧陆风情,景观园林是最能体现项目风格和品质的核心要素之一，要打造一个异域风情的项目，景观园林的设计质量和

38、呈现效果尤为关键； 结合本案的建筑风格，建议景观园林选用欧陆风情。,一、景观园林不仅要满足观赏性的要求，还要符合实用性、功能性的原则，建议为项目配置以下主题功能板块。,中央水景； 邻里中心； 儿童乐园。,2.4园林景观建议,园林风格：欧陆风情,中央水景,叠水 喷泉 中心花池,2.4园林景观建议,园林风格：欧陆风情,树阵 雕塑 座椅 小广场,邻里中心,2.4园林景观建议,园林风格：欧陆风情,儿童天地,少儿活动区 幼儿互动区,2.4园林景观建议,园林风格：欧陆风情,二、大量采用具有欧派风格代表性的植物、石材、特色亭廊、小品和雕塑等，使其体现浓厚的欧陆风情。,2.4园林景观建议,园林风格：欧陆风情,

39、三、通过各片区硬质景观的大量应用，主动创造场地高差，形成多层次、多空间的立体景观，从而丰富空间层次，营造景观情趣。,2.4园林景观建议,园林风格：欧陆风情,四、选择高低不同的树种打造整体绿化错落的层次感，利用错落的立体绿化有效的缓解高层建筑带来的压抑感。,2.4园林景观建议,园林风格：欧陆风情,五、园林景观设计敏感点。,2.4园林景观建议,园林风格：欧陆风情,2.4停车库建议,地上一层架空车库,摈弃传统地下停车库的设计方式，居住组团全部采用地面一层架空停车库设计。一方面，利用抬高技术有效降低车库的修建成本；另一方面，通过建筑基底和中庭花园整体抬高，为项目营造特异性的中庭景观和居家环境。,住宅产

40、品建议,底商产品建议,2.5商业街铺的规划形式及业态落位,划铺原则：1层商铺面积按照40-100灵活分割；2层以300为划铺单元，并在一层为其设置独立门厅和竖向交通；,建筑形态：2层裙楼底商； 建筑层高：1F：4.5；2F:6.0米； 铺面进深：10-12米；,西侧及中间道路两侧分别设置两层街铺,兼顾超市、便利店等社区商业，以及美容、茶坊、健身、SPA会所等休闲业态；,建筑形态：1层裙楼底商； 建筑层高：1F：4.5米； 铺面进深：10-12米； 划铺原则：按照40-100灵活分割。,2.5商业街铺的规划形式及业态落位,南、北两侧临街道路设置一层街铺,业态方向主要是超市、便利店等社区配套商业；

41、,高品质的建筑形象外立面材料建议选用石材+玻璃，体现时尚感和品质感。,玻璃通透 石材高贵,2.5商业街立面效果建议,商业定位与物业建议,第三部分：,项目发展要素 发展思路研判 项目定位 业态规划 物业建议,4,地块以东、以北：分布大量已售罄但空置高的普通住宅小区,地块以西：分布金堂市政府第二办公区及工业用房,地块以西：金堂大道对面分布大量汽车4S店面,地块内南侧加油站,地块西南侧绿化带,地块内西侧待拆小区,迎宾大道,由于位于新建城区，目前区域发展尚不成熟。以东以北为住宅小区，以西为政府及工业用房，以南分布4S专卖店。,3.1项目发展要素,3.1.1项目四至,项目总建筑面积37万方，住宅体量近1

42、9万方，商业总体量近10万方，本项目是一个商住一体的城市综合体。,3.1项目发展要素,3.1.2建筑指标,项目红色块状部分作为后期售楼部位置目前已动工，因此该位置的建筑形态已基本定型，后期商业总平应充分考虑此限制性因素。,3.1项目发展要素,3.1.3工程进度,综上，我们对项目自身要素总结为： 地处金堂南部新城核心位置，地块周边交通便利， 区域发展尚不成熟，总体商业体量大，地块纵深，部分地块已开始动工。,思考方向,思考方向,市场条件,研判总结,我们面对的是9万平米商业体，,做什么，是我们首先要思考的问题,金堂写字楼市场尚未形成,谁来办公？,以写字楼为主导的商业？,3.2发展思路研判,思考方向,

43、金堂现已规划3个五星级酒店， 市场趋于饱和,谁来住？,以酒店为主导的商业？,3.2发展思路研判,思考方向,金都华府携手沃尔玛打造10万方购物中心 一个金堂，需要两个十万级购物中心？,消费客群在哪里？,以购物中心为主导？,3.2发展思路研判,思考方向,因此，我们只有通过多业态组合，打造差异化综合性商业中心，才能完美消化近十万方的商业体量，为项目营造强大的客户吸附力和爆发点，充分集聚商务、旅游、居家购物等客户群体。,集写字楼、酒店、商业街和大商超等于一体的 全业态、差异化、综合性商业中心,我们是,3.2发展思路研判,思考方向,那么，作为综合性商业中心 我们面临的是一个什么商业环境？ 目光转向，让我

44、们看金堂目前的市场条件， 从市场中寻找机会,3.2发展思路研判,思考方向,根据城市板块规划及实际市调走访，金堂城区商业目前大致可分为四个商圈： 老城商圈由幸福路、复兴路与鼓楼街相交所形成的市中心商圈，金堂最老最成熟商圈； 新城商圈县政府所在地，是除老城区外商业发展较为成熟的区域； 城南商圈政府第二办公大楼所在地，目前周边社区邻里，但商业配套尚不完善； 三星商圈借助大学城而发展起来的商业区域，目前多数项目在建，商业未真正落地。,老城区商业最成熟，新城区商业逐渐形成，三星区域校园商业将占主导，城南目前以社区商业为主。,3.2发展思路研判,市场条件：城市商业发展状况,老城商业中心包含幸福路、复兴街、

45、文化街、钟楼街等区域，是金堂县中心城区，是最老也是最繁华的商业中心。业态多样，部分规模相对较大，发展较为成熟。如：新桂花购物中心、华林电器、德克士、周大生珠宝、大通电影城等。,3.2发展思路研判,市场条件：老城商圈作为最老，也是最繁华的商业中心，分布了一些规模大档次高的业态。,3.2发展思路研判,市场条件：新城商圈继老城商圈后最早发展起来的商圈，业态丰富，但分布略显分散。,该区在建的三个大学校区已初具规模，其提供的大量学生群体消费力不可低估。虽然目前周边暂无商业配套，但附近新建项目星岛国际一期商业部分基本售罄，虽然此区商业尚未落地，但消费潜力已可见一斑。,3.2发展思路研判,市场条件：三星商圈

46、最具文化气息、发展潜力，但由于大学城在建，目前尚未完全落地。,该区以社区商业为主，因商业配套完善度、居民消费习惯及社区入住率等原因，人气略显不足。在城市规划的调控下，该区新建社区较多，商铺业态包含假日酒店、超市、红旗连锁、成都银行等；面积集中在30-60平米左右，满足小区日常购物；,3.2发展思路研判,市场条件：城南商圈以社区商业为主，由于发展时间较晚，目前人气略显不足。,我们位于 城市新城商圈，周边商业氛围不佳， 未来商业打造，到达式消费是方向。,大部分本地消费者偏爱大型超市及百货公司，对火锅、美食及茶楼消费的消费需求更强烈。本案在业态选择上可对大超市、餐饮美食及茶楼类休闲业态有所侧重。,3

47、.2发展思路研判,市场条件：消费者日常消费习惯分析：消费业态偏好,丰富的业态与良好的购物环境是吸引客流的重要因素，儿童消费在很大程度上影响着大人对消费场所的选择；建议本案商业充分考虑业态丰富性、儿童消费及购物环境。,3.2发展思路研判,市场条件：消费者日常消费习惯分析：购物关注因素,子女消费占家庭消费较大比重，除教育培训外，子女消费集中于饮食、服饰与娱乐等方面。建议本案后期考虑青少年群体饮食、服饰、娱乐三方面的消费业态。,3.2发展思路研判,市场条件：消费者日常消费习惯分析：消费特色,偏好传统的超市、餐饮娱乐休闲类业态, 同时，子女消费比重正逐渐加大，儿童类业态需求开始出现,对购物环境提出了更

48、高的要求。,金堂县城规划较具规模的商业项目约8个，主要分布在新城、城南及三星板块。,3.2发展思路研判,市场条件：竞品分布,根据初步市调项目统计，金堂城区商业供应量高达40万方，县城人口20万。不计县城原有商业面积，仅新增人均商业面积已达到2平方米 ，市场竞争，异常激烈！,小注：按照国际标准，人均占有商业面积在11.2平方米是一个比较合量的参照值。在我国，根据行业测算，合理的人均商业面积一线城市应为1平方米，二线城市0.75平方米，三线城市0.5平方米。,3.2发展思路研判,市场条件：竞品总体体量,市场供应多，体量大，竞争异常激烈！,机会与挑战并存！,3.2发展思路研判,研判总结,本案的出路在

49、何方？ 构筑本案自身的核心竞争力， 如何建立？ 定位是关键！,通过前面的市场调研我们可以梳理出，我们是有做综合性商业中心的机会 的，同时也有对环境的要求，即,到达式消费是方向,有综合性的业态需求,需要有好的环境,像公园一样的购物环境,具备切入群体， 注重特色、科技体验,3.3项目定位,3.3.1定位方向,综上，我们提出本项目商业定位的方向,SHOPPING PARK 购物公园,那么，“购物公园”是什么？,城市商业形态的一个发展过程,3.3项目定位,3.3.1定位方向:城市商业发展趋势,随着商业地产的发展，未来不再以商业价值最大化为唯一目的， 更关注于商业作为城市公共空间的利用度。 同时，组成商

50、业的各种商业形态，也都将在建筑体现及服务内容上加重景观效果和休闲休憩功能，向更加人本、多元的功能诉求发展。 商业未来的发展趋势我们可以概括为 观览、休憩的功能性突出，使消费体验休闲化； 在建筑群区域内的驻留时间增长，成为城市居民生活的第二空间； 可以实现物质需求与精神需求的双重满足。 这就是“购物公园”这种商业形态的价值核心。,商业发展趋势契合购物公园的价值核心,3.3项目定位,3.3.1定位方向：购物公园价值核心,Shopping Park 购物公园,购物公园是在发挥区域商业中心的商业服务主体功能的同时，兼而成为拥有公园功能的城市公共活动空间。 源自欧美，脱胎于Shopping Mall和商

51、旅步行街，其核心理念是利用建筑、空间、园林、文学等艺术手段，为每一种业态、每一个品牌都注入浓厚的旅游文化元素。 购物公园将封闭式集中商业、开放式步行街和公共空间充分融合，构筑出一个场场互动、场街互补、街街连通的商业有机体，既有mall的舒适，又充满了游憩乐趣。 购物公园的三种表现： 公园型商业中心(本案的打造方向)； 围合型（外商业，内公园）； 前后型（前商业，后公园）。,3.3项目定位,3.3.1定位方向：购物公园内涵及形式,他山之石，可以攻玉 定位方向既定，让我们目标转向那些成功的案例 感受一下SHOPPING PARK 的魅力之所在,地处张家港市新区，商业副中心，但是完全缺乏商业氛围,张

52、家港购物公园位于江苏省张家港市沙洲西路，位于城西新区，项目启动之时，区域尚处于开发建设初期。周边已建成小区规模小、数量少，整个新区居住人口仅有一万余人，项目缺乏消费人气。此外，张家港购物公园虽然属于政府规划的商业副中心，但周边没有任何大型商业设施，完全缺乏商业氛围。,3.3项目定位,3.3.2案例分析：张家港购物公园项目区位,商业体量大，建筑面积11万平米,市政府投资兴建的大型综合商业中心，集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、居住、办公于一体。项目占地22.5公顷，总建筑面积约20万，（其中地上建筑面积15.5万平方米，地下建筑面积4.5万平方米，商业部分建筑面积11万平方米，住宅、公寓建筑面积3

53、.8万平方米），绿化率达62%，总投资约8亿元人民币。,3.3项目定位,3.3.2案例分析：张家港购物公园建筑规模,总体定位：“长三角首个集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的同核上海的新都市生活引导型购物公园”,由沃尔玛购物广场（水晶宫）、太阳广场、克拉水岸、欧陆风情街、桑拿康体城、观景塔等6大主题共同组成。,3.3项目定位,3.3.2案例分析：张家港购物公园项目规划,欧陆风情街,太阳广场,克拉水岸,观景塔,3.3项目定位,3.3.2案例分析：张家港购物公园内部示意,紫金城购物公园位于江西南昌东湖区沿江北大道，是南昌中心区迄今为止规模最大的复合型商业地产，项目占地400,000 ，总建筑面积1,1

54、00,000 ，其中商业部分面积350,000。成为南昌著名婚纱摄影外景拍摄基地，现正创建为国家AAAA级旅游景区，并力图申报世界文化遗产。,3.3项目定位,3.3.2案例分析：紫金城购物公园基本情况,商旅小镇各类主力店、次主力店的大型经营场所，以及由店中店组团而成的集中式购物空间。 欧陆街市风格各异的散铺联接而成的商旅步行街，既有露天街道，也有室内街市，承担着引流、聚流、散流的重要作用。 情景广场人流聚集量最大的区域中心、极具游憩情调的活动舞台、世界名胜与风情的展示地。 故事空间水景、廊桥、通道，每一个公共空间都有自己的故事。,商业、旅游、餐饮娱乐游憩经济的三驾马车,3.3项目定位,3.3.

55、2案例分析：紫金城购物公园项目规划,3.3项目定位,3.3.2案例分析：紫金城购物公园业态规划,3.3项目定位,3.3.2案例分析：紫金城购物公园业态规划,3.3项目定位,3.3.2案例分析：紫金城购物公园业态规划,通过前面两个案例，我们对购物公园大致可以总结为： 购物公园多位于城市新城，非城市发展中心地段； 商业体量都比较大； 有很明显的主题分区； 餐饮和购物、娱乐是主力业态； 购物环境好，着力购物环境、景观资源的打造，包括水系； 商业布局楼层不超过5层，其中以2-3层为主。,3.3项目定位,3.3.2 购物公园案例总结,通过前面两个案例，结合项目自身以及区域市场情况，我们提出我们的定位,集

56、购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的城市级主题购物公园,是一个辐射全金堂的主题性购物公园 除了购物，更有餐饮、娱乐与休闲 相比较普通购物中心，购物公园更注重购物环境和消费体验。,3.3项目定位,3.3.3项目定位：整体定位,商业的案名是基于项目整体案名之上的建议，本案整体案名为“优活城（YoHo City）”，因此，我们建议本案商业案名为：,YOHO购物公园,3.3项目定位,3.3.3项目定位：案名建议,金堂首席一站式都市生活商业中心,金堂城市未来商业地标 金堂品质商业的代表作,3.3项目定位,3.3.3项目定位：形象定位,十大人群,政府机构 事业单位 民营企业高管 私营企业高管 房地产从业人员 项

57、目附近工业园职工 私营业主 本地长住消费人群 区域周边中高档人群 城市居民子女，儿童,我们是开放式的购物公园，我们是以生活为导向的综合性商业中心，因此我们全面覆盖城市大众消费客群，同时以子女、儿童消费为特色，档次以迎合大众消费为主。,3.3项目定位,3.3.3项目定位：客群定位,根据对案例的分析，购物公园由于体量较大，故一般需要进行明确的主题分区，以合理有效地对客户消费进行引导，因此本案建议从以下三点考虑来进行主题分区。,3.4业态规划,主题分区-分区依据,儿童主题,餐饮主题,娱乐主题,购物主题,万花筒,风情商业街,购物广场,美食嘉年华,3.4业态规划,主题分区,通过良好的主题衔接和过度以及情

58、景化服务，使各组团人流良好互动,配合商业动线达到商业无死角。,3.4业态规划,业态规划思路,超市 电影院 服装店 品牌专卖店 钟表店 箱包店 饮品店 快餐店 银行 ,超市和电影院为该主题部分的主力业态，其他配备部分购物业态，饮品店和快餐店满足购物客群的基本用餐需求。,3.4业态规划,购物广场,儿童职业体验馆 必胜客 儿童服饰店 饮品店 玩具店 文具店 运动名品 游乐城 儿童摄影 ,儿童职业体验馆（迪可可或麦鲁小城）和必胜客为该主题部分的主力业态，其他配备部分儿童类购物业态，餐饮业态重点考虑儿童需求。,3.4业态规划,万花筒,高端餐饮 美食广场 特色餐饮 火锅店 快餐店 休闲娱乐 ,高端餐饮和美

59、食广场为该主题部分的主力业态，餐饮业态丰富，高中低档全线覆盖，休闲娱乐为餐饮的配套业态。,3.4业态规划,美食嘉年华,酒店 写字楼 KTV 咖啡店 时尚酒吧 健身俱乐部 休闲茶楼 电玩城 精品桑拿、 美容SPA ,3.4业态规划,风情商业街,酒店、写字楼和KTV为该主题部分的主力业态，整体业态考虑成人休闲娱乐功能。其中酒店分为商务酒店和快捷酒店两种差异化酒店形式，同时快捷酒店可实现后期招商的可变性。,根据各个板块的主题功能不同，我们的商业各个板块的业态配比如下：,3.4业态规划,业态配比,鉴于项目目前部分土地已经动工，因此，本案在整体物业布局上建议不进行大的调整，而是在原有总平上进行微调，项目

60、各个主题分区的分布也是在此基础上进行布局，同时参考各个板块的特殊性,3.5物业建议,体块分布：分布前提,购物业态多，可与购物广场共享客户,部分业态需要私密性和讲究隔音,临十字路口 交通便利,很好的展示性，可辐射多个版块,3.5物业建议,体块分布：分布原则,目前的商业部分总平不合理，具体如下：,3.5物业建议,体块分布：现有问题解析,商业价值不大，同时集中商业缺货运通道,视觉通达性不够,不利于人流集中,影响外部视觉通达性,3.5物业建议,体块分布：体块调整,在中心广场处形成夜生活所需商业业态集合，利用组团内街峡谷形成独有特色的金堂特色休闲娱乐风情街区。 这里是金堂夜的开始,3.5物业建议,体块分

61、布示意,目的:有效提升本案难度最大的集中商业板块的商业价值，同时提升本案商业形象，从建筑肌理上与其他商业项目形成区隔 解决方式：建议集中商业（购物广场）部分采用退台式设计，共3层，层层推进，在建筑上覆盖更多的绿色植被，让建筑本身变得生动有趣。 效果分析：此种设计除增强趣味性和体验感以外，更重要的是可以使得室内外空间的穿插和各楼层的转换在不经意间完成，确保商业体内无死角，高楼层一样有较高商业价值。 参考案例：日本难波城、成都万象城,3.5物业建议,建筑形式：集中商业,建筑示意,3.5物业建议,建筑形式：集中商业,故，购物广场合计25500平米，基底面积10000平米,效果示意,3.5物业建议,建

62、筑形式：集中商业,3.5物业建议,塔楼,为了增加各个区域之间的联动，方便消费人群的流动，建议在各个版块之间的2-3楼增加连廊； 同时为了促进高楼层商业的销售，建议在商业本体外部增加连廊，以利于商铺的分割销售。,3.5物业建议,建筑形式：连廊,总体风格：建议采用现代主义风格，无过分的装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度、空间结构图明确美观，强调外观的明快、简洁。体现了现代生活快节奏、简约和实用，但又富有朝气的生活气息。 商业街部分建筑风格建议： “欧陆风情商业街”部分建议采用欧陆风格，一方面切合商业主题本身，同时因为“欧陆风情商业街”与住宅部分临近，在建筑风格上也实现住宅和商业的有效衔接和平稳

63、过渡。,3.5物业建议,建筑形式：建筑风格,风情商业街示意,根据对案例的分析，结合项目自身开发计划，我们提出对本案产品的基础建议： 商业街层数：本案商业街主体3层； 层高建议： 商业街：一层层高建议6米，二至三层层高4米； 集中商业：一层层高6米,二至四层层高4.8米 商铺面积划分：商铺以30-50为主，最大面积不超过300，保证大商家可以进行 自由组合。,3.5物业建议,产品打造建议,3.5物业建议,体量楼层建议,本案商业部分建筑面积约93000平米，在不牺牲建筑面积的情况下，根据我们前面对物业的调整，项目的建筑体量变化如下：,备注：建筑基底面积约23667平米。,3.5物业建议,整体建筑示

64、意,购物公园物理条件完成,E,“购物公园”，购物是内容，公园是核心 如何营造出本案“公园”的感觉？ 景观、小品、故事空间、体验感、互动性,金堂自古有“天府水城”的美誉，金堂人民对水很看重，同时水的引入能让商业更加生动，因此建议项目水景的打造作为项目景观打造的重点，其中水景包括三个方向： 喷泉； 流动水系； 水幕墙。,3.5物业建议,景观建议：水景,亲水广场：周边设置座椅，供小孩游玩的同时，提供大人在购物间隙歇息的地方，也为消费者长时间停留提供更大的便利性。,3.5物业建议,景观建议：亲水广场,雕塑小品：使商业生动，同时与金堂历史地理文化相结合,3.5物业建议,景观建议：小品,趣味座椅：使休闲放

65、松,3.5物业建议,景观建议：小品,绿色植被：使建筑充满生命,3.5物业建议,景观建议：绿色植被,主题不仅仅是生硬的装饰，更是全方位的体验,色彩增强组团的标识性，通过丰富的色彩变换，刺激客户视觉神经，从心理上降低客户疲劳感，延长客户在项目内的逗留时间。,灯光小品,3.5物业建议,景观建议：互动体验,主题不仅仅是生硬的装饰，更是全方位的体验,墙面、地面局部利用立体画，增强客户体验感，使客户在拍照游乐的过程中同时完成消费。,鳄鱼出没，危险？不，这不过是地面。,激流探险？不，这不过是街道。,3.5物业建议,景观建议：互动体验,主题不仅仅是生硬的装饰，更是全方位的体验,灯光配合各主题，夜晚以少量灯光布景形成景点，延长消费时间，提升项目夜间客群吸附力，同时为日间与夜晚经营业态提供时间缓冲区。,灯光小品,3.5物业建议,景观建议：互动体验,开发分期建议,第四部分：,住宅开发分期建议 商业开发分期建议,4.1住宅开发建议,项目住宅区具体开发分期的选择，一方面，要考虑住宅与各个开发阶段适宜的体量对应；另一方面，需要兼顾施工周期、施工便利性，以及与相临商业板块存在的关联。,开发分期,4.1住宅开发建议,开发分期,三期（万花筒）： 项目整体由北向南动工的关键一环,四期（购物广场）： 随着区域内住宅业主持续入住，区域商业 逐渐成熟，大体量的商业拥有了