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楼市八卦铜元局芭蕉湾拆迁南岸区

号外！铜元局迎来拆迁，主城半岛级地块能否引领核心区爆发？

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更新于 2024-06-20 15:54
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只看楼主

楼主

只看楼主大图近半年间，南岸区动作频频。先是加速城市更新的脚步。随后引入天街、拍出地王。久违的南岸核心区仿佛有了一丝昔日荣光。昨天又听闻南岸核心区又将启动新的棚改计划，所属位置居然还是重庆主城急缺的半岛地段！难不成又要诞生一波“拆二代”？我们赶紧去现场瞅瞅！ 01 简单做一张图。我们先从上帝视角来了解一下这块王炸地块周边的资源情况：地点仅供演示如有遗漏，欢迎补充这次南岸的棚改区位于——铜元局芭蕉湾片区：距离第五人民医院步行不足10fz；距离长江实验学校仅一条小马路；直线距离南坪商圈约2400米；直线距离金辉铜元道约500米；直线距离菜园坝长江大桥约900米；直线距离鹅公岩大桥约1300米。总体来说，这片区域几乎享有核心区最便捷的生活配套与板块链接能力。铜元道商业图片源自贝壳融侨公园图片源自贝壳同时，在地段价值上：铜元局是重庆主城仅有的几座半岛之一。如此地段，在那些青睐“两江四岸”的购房者眼中，绝对是顶级地块。但美中不足的是，地块内公共交通不便。对于家中老人与小孩都不算友好，不然价值还会在往上几层。图源网络说完了基本区位。接下来，我们就一起去实地看看。 02 此次征收所涉及的区域面积较大。如下图所示：截图购物狂直接打车到大田坝街道，下车后就能看见一条蜿蜒的小街道。这里便是这次拆迁的主战场——图强村。实地拍摄街道的旁边，是铜元集市。街对面是金辉春上南滨与第五人民医院，与老旧的街道十分具有对比性。实地拍摄不得不说，金辉城的整天面貌还算不错，待到图强村拆迁后，这一片又将迎来崭新的城市面貌！我们不扯远了，说回拆迁的地块。沿着街道往里走，街道左侧基本都是年代久远的老旧民楼。街道的下面，是一排几十年的老街坊餐饮。估计也有不少见证过这里曾经的鳞次栉比，这些老楼大多都是此次拆迁所涉及的楼栋。实地拍摄走到长江实验中学的位置。正对着的老楼便是拆迁楼栋之一。由于临近学校，且道路呈现三岔路口的状态，这儿的人流明显聚集的更多。实地拍摄往来街道的人群大多也都在谈论这关于拆迁的示意。不过就从旁听的结果来看，这群老人倒似乎对于拆迁的整体进度并不清晰。当然，这条街道所涉及的拆迁楼栋还仅是整体拆迁的一部分。沿着左侧的小路向山坡上走去，还有许多独立的建筑散落在千禧年后的建筑中。实地拍摄走到小道上的高点位置。我们可以从照片中清晰的看见部分老楼与新建筑的对比。视觉冲击震撼。而在这段半山之上，由于道路坡地太长的原因，人们到多习惯沿着山路行走。希望未来拆迁后，至少道路上能够更加便民一些。实地拍摄我们继续沿着坡地向上走。渐渐可以把大田坝街道临街老楼一眼望尽。不知道拆迁以后，这里又将呈现怎样的面貌？实地拍摄不得不说，这段坡地确实是够长的。难怪附近居民宁可选择山路上行，回头望过去就会发现，有许多待拆迁的老旧民楼其实与千禧年后的住宅链接的很紧。实地拍摄尤其是位于坡地顶端的这栋建筑，基本是在两栋新民楼的夹缝中生存。零星的居民们几乎都在谈论着拆迁的问题。从建筑内居民衣物等情况判断，目前的入住率可能不到50%。实地拍摄在这栋居民楼的侧面，我们终于看到了网传的拆迁公式。而这栋楼的背后，依然还藏着几栋建筑体。实地拍摄估计平日里人迹罕至。这里的居民依着原生地势，反倒做起了梯田般的农地。石板路的旁边还能看到一些祭祀后的残留物。正当这时，我看见不远处的树枝上挂着如不知名白色纸张。实地拍摄本来荒芜的环境就自带惊悚的氛围。结果没想到，走近一看，这张不知名的白色纸张上居然写的是卖房广告~~ 不过由于天色已晚。就只在不远处排了两张楼栋的远景，也便没有再继续深入。趁着夜色之前，匆匆下山… 实地拍摄 03 这片顶级地块的拆迁补偿有多少？按照网上所传的资料显示：图片源自：重庆购物狂补偿标准随年限波动，建面的价格区间大约在14200元~15300元/㎡之间。算上限时搬迁奖励政策及各项补助。差不多有15000-17000元/㎡（建面）的补偿价格（信息有限，如有错误，欢迎指正）。按照这个价格，那些想要拆出一个“富二代”的梦想，可以醒醒了。但如果对比同档次的地块，这次的棚改到底划不划算？我们可以对比以下几个标志性的地块：杨家坪梅子堡地块的老房拆迁补偿：大约是建面17000元/㎡（当事人发帖自诉）。点位仅供示意以及去年很火的富强村：网传的拆迁价格是建面18000元/㎡。如今有了“远洋里”的加盟，这地块更显霸道。点位仅供示意如果按照这两块土地的价值来对标—— 加上限时搬迁的激励政策，其实铜元局这块地的补偿价值基本对等。有的拆总比旧改刷刷墙要好！这几年，由于拆迁补偿价格争议较大，导致许多原定的拆迁计划取消，转为旧改。除了个别如富强社区那样，拥有绝对的价值点（xq组合）以外，大多情况总是能拆总比不拆好。不过除了拆迁，另一个选项：“产权调换房源”的选择性其实也还不错：图片源自：重庆购物狂比如弹子石昕辉莫比时代就是一个不错的选择。缺点是周边的盘龙立交以及对面的大片公墓。其他诸如华城国际等南坪腹地的楼盘也还不错。至少周边成熟、生活圈变动也不大。而同样是杨家坪梅子堡的地块，给出的产权调换房源明显就比这一次的房源逊色的多。 04 假如这块土地修做新房会怎样？以上内容都是对于拆迁户而言。换到未来新房市场，那可就是另一番光景了。首先，从地段上来说。绝对的主城半岛地块。其次，从城市界面来说。金辉十年造城的整体面貌也算不错。同时，这里还有足够的想象空间——学校。为什么？这是一个很简单的逻辑：价格反推价值。以目前的拆迁补偿价格，如果未来用作住宅用地，那将来的卖价必然随便上30000+/㎡（套内）。如何让价格与价值对等呢？似乎唯一可改变的部分，就只剩下学校了。这块地周边除了金辉签约的学校以外，并没有南岸区引以为傲的那几大“教育集团”。而目前金辉与南开中学、人民小学的合作也即将于2023年到期。也就是说，即使这块地未来用作住宅用地、并且由“地主”金辉拿下也无法入读这两所学校。如何支撑地段价值？所以关键问题在于：到期之后，会是哪个品牌入驻这两个校区？又或者区域内是否有新的教育用地规划？这在很大程度上决定了这块地未来的上限，不然后期如果规划住宅用地，依然亚历山大。价格匹配价值，是必然需要面对的问题。反观南岸区教育资源主打集团化办学。而作为南岸区半岛的铜元局，反倒教育资源较弱。未来究竟会否引进区域内的优质教育资源？确实挺令人期待的。 05 不过，借由拆迁，依然有一点值得关注。城市的核心价值始终夯实。未来30000+/㎡的房价是核心区注定的方向。这一点其实内里的细枝末节是非常复杂的。比如我们按照城市更新的角度来看。都市中的老楼，很多都会面临拆迁。但拆迁就需要面对高昂的补偿成本，这部分巨大的成本必然也会倒逼房价。而随着税线逐步打开向上的天花板。价值的分化，也将不断地上演。

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发表于2021-03-03 16:35 只看该作者

沙发


旁边图强村也要拆快去搏拆迁

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发表于2021-03-03 16:42 只看该作者

板凳


哪个五院哟？离铜元局几分钟？

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aniglina

发表于2021-03-03 17:06


就是以前的长江电工厂家属医院，现在交给区里面了和五院挂个名，医生还是那几个，看个感冒就喊吊水，只不过每周有几天有五院的医生过来会诊

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