6月10日，成都市公共资源交易服务中心发布了成都中心城区今年第二批次 集中供地的公告。根据公告，本批次中心城区共计供应55宗住宅类用地，出让面积合约3040亩，将于2022年7月12日-7月14日拍卖。除青白江区、新津区 宗地外，其他各区土地均采取“限房价、定品质、竞地价”的出让方式。
根据出让文件，本批次土地拍卖以“限价竞买+抽签竞得”方式进行拍卖。即每宗土地设置土地最高限价，拍卖过程中采取固定的加价幅度。 宗地最高应价小于宗地最高限价的，最高应价为出让宗地 成交价格，最高应价者为出让宗地竞得人；拍卖宗地最高应价达到设定的最高限价的，采取“抽签竞得”方式确定竞得人。
在今年的首批次 集中供地中，青羊区在5+2区域中供应量垫底，二批次终于“加量”了，推出4宗合约144亩土地，将于7月12日-7月13日出让。
4宗土地包括了3宗纯 住宅用地和1宗住兼商用地。除住兼商用地外，其他三宗纯住宅用地 占地面积都不算大，尤其是毗邻70.79亩住兼商 地块的纯宅地不到10亩，堪称“袖珍”。
从土地的位置分布来看，4宗土地均位于三环外的青羊新城，包括外金沙及外光华的成飞、蔡桥片区。相较于去年青羊新城出让成交的双限地，本批次待出让的4宗土地不仅没有特殊的配建要求，且在土地最高限价基本持平的基础上，限定 商品住宅清水最高 均价明显提升。3宗土地住宅清水限价超30000元/㎡，最高达31000元/㎡。
外金沙两宗土地入市,并宗开发优势更大
自 集中供地以来，青羊新城已出让了9宗土地，但外金沙板块仅成交了1宗土地，即去年6月，融信以 楼面地价16800元/㎡+自持30% 租赁住房竞得的23亩宅地。该 地块限定了住宅清水最高 均价24100元/㎡，至今仍未亮相。而本批次，外金沙板块共推出了两宗土地，仅一路之隔，容积率均不到2.0。
70.79亩 宗地
宗地位置：青羊区苏坡街道清波村4组，金牛区金泉街道清水河村6、7组
净用地面积：70.7950亩
土地用途分类：住宅兼容 商业用地（商业占比5%-10%）
计算容积率：1.8
起始 楼面地价：14000元/㎡
土地最高限价：16000元/㎡
可售 商品住房清水最高销售 均价：30500元/㎡
成品住宅建设比例：100%
拍卖时间：2022年7月12日10:00
9.44亩 宗地
宗地位置：青羊区苏坡街道清波社区4、5组，金牛区金泉街道清水河社区7组
净用地面积：9.4414亩
土地用途分类： 住宅用地
计算容积率：1.6
起始 楼面地价：13800元/㎡
土地最高限价：15700元/㎡
可售 商品住房清水最高销售 均价：30500元/㎡
成品住宅建设比例：100%
拍卖时间：2022年7月12日10:00
从土地出让方案来看，两宗土地均限定了 商品住宅清水最高 均价为30500元/㎡，成品住宅建设比例100%。其中，70.79亩 宗地除兼容了5%-10%的计容商业比例外，还要求竞得人须在宗地内配建 建筑面积不小于200平方米的开闭所1处，而9.44亩宗地无其他配建要求。
虽然9.44亩 宗地无其他附加 土地成本，且起拍 楼面地价更低，拿地成本更可控，但由于与70.79亩宗地体量差异较大，若能同时拿下并宗开发或两家拿地企业合作并宗，后期项目规划及产品或更有市场竞争力。
从 宗地周边 配套来看，两宗土地位于青羊外金沙与金牛区的交界地带。宗地北侧连接金牛区的断头路尚未打通，规划的百仁公园还未建成，但宗地东侧及南侧区域生活氛围已经醇熟。1公里范围内有成都市花园国际小学（清波校区）、成都市清波小学校、成都市草堂小学（西区分校）、成都市树德实验中学（清波校区）等多所中小学，在建的地铁27号线蜀鑫路站等公共交通站点以及COCO金沙等街区商业。
整个外金沙板块，除了去年成交的融信 地块尚未亮相外，还有2020年西藏合信拿下的13亩地块项目也未亮相。而已入市的项目，目前还有中国铁建·西派金沙、云门天玺仍有 房源 在售。中国铁建·西派金沙在售产品为三期建面约152-256㎡的高层，单价约2.9-3.1万元/㎡（ 带装修）；云门天玺打造的是纯 叠拼产品， 户型建面约163-400㎡，剩余房源总价约580万起。
对比之下，本批次待出让的两宗土地的住宅价格，相较于区域市场 改善住宅价格有小幅提升。一方面是利润空间的提升，另一方面也需要开发企业后期在产品上多下一些功夫。
超800亩土地调规后,蔡桥片区宅地首入市
整个外光华板块，去年也仅出让了一宗土地，且在 集中供地之前。2021年1月，由建发以 楼面地价13700元/㎡竞得了光华大道以北区域的70亩住兼商用地，如今打造的建发央著项目已经入市。
本批次外光华在光华大道以南的蔡桥片区推出了一宗 住宅用地，是该片区继2019年8月首创 地块项目成交后再度供地，也是蔡桥片区继去年12月817亩土地调规后，供应的首宗住宅用地。
▲2021年12月《青羊区光华新区蔡桥片区控制性详细规划（第3.1版）局部用地控规修改方案》
根据调规公告，调规片区位于光华大道以南、光华8线以北、光华北六路以西、四环路以东，其南北两侧分别有地铁13号线七里沟站和4号线蔡桥站两个地铁站点。从增加了 商业用地等调规内容看，调规拟在为蔡桥TOD“铺路搭桥”。
而本批次供应的宅地，北临成都市泡桐树小学绿舟分校，南临光华八线，东临住宅项目首创禧瑞光华，西侧距离地铁13号线七里沟站约500米。待地铁13号线通车，交通便捷度将大幅提升。
宗地北侧约300米即为青羊新城规划在建的四川国际创新设计产业园，后期将导入大量的产业人口。此外，在周边1公里范围内，有成都市第六幼儿园蔡桥园区、FF体育公园、东原时光道商业街区、鹏瑞利广场等教育、生态及商业 配套。
宗地周边1公里范围内，目前 在售的 新房项目仅两个。其中，建发央著打造的是中式风、建面90-170㎡（含 人才住房）的高层，清水单价约2.9-3.1万元/㎡；首创禧瑞光华仅剩少量 叠拼 现房在售， 户型建面约233-247㎡，清水单价29999元/㎡。
而待出让的该宗土地为纯 住宅用地，限定的住宅清水最高 均价为31000元/㎡，与周边 在售项目差异不大。同时， 地块2.0的容积率及无任何配建要求，均有利于地块后期打造高端 改善产品。
40.98亩 宗地
宗地位置：青羊区蔡桥街道蔡桥社区8、10组
净用地面积：40.9767亩
土地用途分类： 住宅用地
计算容积率：2.0
起始 楼面地价：14500元/㎡
土地最高限价：16500元/㎡
可售 商品住房清水最高销售 均价：31000元/㎡
成品住宅建设比例：100%
拍卖时间：2022年7月12日14:00
时隔两年,成飞再推宅地入市
本批次外光华板块不止推出了蔡桥片区1宗土地，另一宗宅地则位于日月大道以北的成飞片区。
22.75亩 宗地
宗地位置：青羊区黄田 坝街道黄土社区7、8组
净用地面积：22.7479亩
土地用途分类： 住宅用地
计算容积率：2.5
起始 楼面地价：13300元/㎡
土地最高限价：15100元/㎡
可售 商品住房清水最高销售 均价：29000元/㎡
成品住宅建设比例：100%
拍卖时间：2022年7月13日10:00
自去年 集中供地以来，日月大道以北、成飞机场西侧的文家街道高坎片区成为了青羊的主力供地区域之一，共出让成交了3宗宅地。而成飞机场以东的区域，自2020年1月后再无土地出让。
时隔近两年半，成飞设计研究所片区本批次终于有了土地供应。待 出让土地位于成都实验小学明道分校北侧，距离成飞设计研究约600米。根据出让方案，本宗土地所建项目严禁外资和有外资背景的资金参与共同开发建设，竞得人应严格按照成都市国家保密局成密函（2022）186号文件的要求执行。
宗地距离成都西站约1公里，可通过4号线及9号线两条地铁线路快速通达全城。周边1.5公里范围内，除了青羊工业总部基地及总部经济区等 产业园区外，还有成都青羊万达广场、成都市妇女儿童中心医院、成飞医院、成都市青羊实验中学（光华校区）等 配套，生活便捷。
在 宗地500米范围的 改善项目龙湖西府琅悦及新力曦悦的住宅产品均已售罄。目前宗地所在的成飞片区暂无 新房 存量项目，而距离最近的龙湖西府琅悦，最后批次 高层住宅清水单价2.4-2.7万元/㎡。
相较之下，待出让的该宗土地容积率同样为2.5，但所限定的住宅最高清水 均价为29000元/㎡，后期住宅产品价格有了提升的空间。不过虽然成飞片区内已经没有了住宅 存量，但整个青羊新城 改善住宅项目存量并不少。所以，基于 地块本身面积不大，后期产品面向首改的产业型人才，或更能实现产品的差异化竞争。
地产全说2022-06-20 10:31:03
