文|凯风

土地财政迎来大变局？

日前，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行近日发布通知，将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入等四项政府非税收入，全部划转给税务部门负责征收。

所谓国有土地使用权出让收入，即我们熟悉的卖地收入。这些收入全部归地方政府所有，是税收之外的重要补充。

如今，卖地收入划转税务部门征收，意味着什么？

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卖地收入由税务部门负责征收，符合改革大方向， 但不会也不足以终结土地财政。

过去，卖地收入基本由自然资源部门（国土部门）负责具体征收，虽然全部纳入地方国库，但其使用却存在很大弹性，可以用于公租房建设，也可用于基础设施建设，可能用于偿还专项债，也不乏滥用在楼堂馆所的可能。

地方政府对这笔钱拥有相当大的支配权， 土地财政也成了许多城市的重要依赖，不少城市不乏借推高房价做大土地财政的动机。

土地出让金划转税务部门负责征收，有助于形成全国一盘棋。税务部门 相对独立、专业，从征管到支出都更为规范，在一定程度上能防范地方政府滥用卖地收入，遏制借房价做大卖地收入的冲动。

然而， 必须明确的一点是， 目前卖地收入仍旧全部归地方政府所有 ，无论哪个部门征收，这一格局短期不会发生巨大变化，远远谈不上终结土地财政。

事实上，文件也明确提及，土地出让金的分配仍按现行规定执行。换言之，卖地收入格局短期不会发生变化。

至于未来，会不会将卖地收入由 央地进行分成、上级会不会拿走一部分， 目前不得而知，但税务部门统一征收、统一管理，确实为未来的转变奠定基础。

但这注定是相当长的过程， 土地财政关乎许多城市的生存命脉，短期很难逆转。

02

卖地收入有多夸张？

数据显示，2020年， 全国国有土地使用权出让收入8.4万亿元 ，同比增长15.9%，再创历史新高。

当年，全国一般预算收入18.28万亿，地方一般预算收入10万亿，这里的一般预算收入主要包括税收收入和非税收入，其中税收收入占了85%左右。

卖地收入超过8万亿，而地方税收收入不到10万亿，卖地收入与税收收入基本相当。

就城市来看，2020年，全国卖地收入超过1000亿的城市就多达14个。许多城市对于卖地收入的依赖度超过100%，堪称重要的财政支柱。

土地财政依赖由来已久，不会那么容易终结的。

03

这跟房地产税有无关系？

开征房地产税的一大动机，就是取代土地财政。 房地产税是典型的地方税，自然由税收部门进行征收。如今，卖地收入划归税务部门，从而为土地财政向房地产税转型铺平道路。

早在2018年，我国就进行 国税与地税的合并 。这次机构改革，除了减少冗员、避免无畏扯皮、提高征管效率之外，最大的作用就是使得全国税收一盘棋，从而避开了地方政府的干扰，为房地产税改革铺路。

可以说，税务改革，为房地产税的推出奠定基础。

对于房地产税，前不久还有一个重要的信号：

财政部、全国人大常委会预算工委、住房和城乡建设部、国家税务总局召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

这场座谈会之所以重要，不仅在于与会的四个部门，皆为与房地产税利害相关的部委，更重要的是 这次会议首提“房地产税改革试点”，这意味着房地产税有可能会在某些城市率先试点。

过去管理部门曾经提及的是“房地产税立法”，而立法必须遵循符合税收法定的原则，注定时间周期相当漫长。

试点不同，则可以通过行政途径下达，随时都有可能落地。

这一系列信号都意味着， 房地产税很快就要到来，一些房价涨幅过高的城市很有可能首当其冲。

目前， 深圳、海南、杭州、成都、北京、广州 等地呼声较高。

时间不会太久，快则年内，迟则明年，市场将会感受到房地产税的威力。