作者 | 李汤姆

曾几何时，200万预算还能在成都楼市横着走，无论是天府门廊攀成钢，还是宇宙中心金融城，努力挤一挤，总是能上车的。

但是随着城市发展、低价盘售罄等原因，200万留给刚需的机会已经不多了。

即便如此，许多购房者还是不愿意往郊县搬，只想在主城区找到合适房源。今天我们直接上些干货，汇总了成都主城区+天府新区总价在200万以内的新房。

同时，汤姆还想和大家聊一聊，关于成都房价背后的逻辑。

01

逐渐消失的小户型

想要控制房源 总价在 200万内，第一个充分不必要条件就是面积小。

过去，成都实行7090政策，即套型建筑面积90平方米以下住房，必须达到开发建设总面积70%以上的规定。这个政策直接导致了市面上出现了大量小户型房源，如57平米极致三房的国嘉光华逸家，56平米的蓝光COCO金沙，在当时均取得了不错的销量。

▲蓝光coco金沙效果图

时间来到2015年，成都取消了7090政策，被压抑的改善需求终于得到了释放。

越来越多大面积产品开始进入市场，它们满足了购房者换房的需求，直接推动了楼市 转型升级，越来越多高端产品开始涌现。 甚至2 016 年成了成都楼市的改善元年。

所以说，新房面积段越做越大，真的是市场选择的结果。当然，对开发商来说也是无奈之举。

以前的房子虽然面积小，但是“偷面积”的现象严重，开发商通过配送阳台、飘窗等“赠送面积”，让业主的实际使用面积增大。

随着房地产工程规范后，“偷面积”变得越来越难。 反倒是由于新的建筑规定，导致了项目的公摊面积变大，得房率变低，如果还做小户型会严重影响居住体验，进而影响销量。

除此之外，做大户型能赚更多的利润，可以让居住氛围更纯粹等原因，也促使开发商开发大户型。

▲现在的公摊面积动不动就接近20%

所以现在，100平米以下的房子已经变得和大熊猫一样珍贵，真的是卖一套就少一套啊。

02

被推动的单价

想要控制房源总价在200万内，第二个充分不必要条件就是低单价。

其实这也很好理解，只有单价足够低，大家才买得起，毕竟刚需本来就钱少，所以这么多人一天到晚盯着神盘。

排除限价等原因，房价很大程度上受地价影响，而这些神盘无一例外都是土地价格低的项目。

▲成都土拍现场

据汤姆观察，比起房价，成都近些年地价上涨更为明显。所以，开发商们现在都很难在成都拿地，因为这个账算不过来。 大家可以参考觅窝之前的文章，

地价上涨的原因有很多，既有开发商看好成都发展，又有众多规划利好，但是最关键的因素可能是容积率降低了。

2017年7月，成都“中优”规划优化方案出炉，对于“11+2中心城区”提出了“降低开发强度、降低建筑尺度、 降低人口密度，提高产业层次、提升城市品质”的“三降两提”规划目标。

▲2017年成都开始降低开发强度

对于“11+ 2 ”中心城区的涉宅用地（纯住宅、住兼商、商兼住）开发强度做出了明确规定，核心区住宅最高容积率2.5，一般区域2.0，棚户区改造、保障性住房最高容积率3.0。

▲2.0的容积率开始成为主流

容积率降低，既可以让居住体验更好，但另一方面也间接抬高了地价。为了平抑地价，成都先后出台了熔断、达到限价后无偿配建等等政策，后续效果仍有待观察。

2017年以后拍的高价土地，也在近几年陆陆续续上市了，后面的故事大家应该都知道了。

除了“面粉决定面包价格”，经济学还告诉我们：“供大于求，价格会下降；供不应求，价格会上升”。

过去很长一段时间，成 都的房价一直涨不起来 ，主要原因是大规模供应土地，高容积 率导致的，房子太多了，购房者挑花了眼，再加上很长一段时间，成都房价一直没有上涨，所以大家也没很强烈的购房欲望。

但是现在，随着成都不断发展，大量人才落户，想在成都安家的人原来越多，另一方面成都的神盘就那么几个，所以会出现万人摇号的场景。

总的来说，成都房价比起同类城市还算温和。200万在一线城市只能买远郊，但是在成都还是可以买主城区的，问题是机会也是越来越少。

03

200万内主城房源推荐

最后，汤姆也整理了一些200万内的房源，仅供大家参考。

据上图，低价房源集中在成华区和天府新区，成华区主要集中在龙潭寺，天府新区集中在锦江生态带。

所有房源中，汤姆最推荐sm锦悦和川发天府上城这两个项目 ，因为它们的地段成熟，价格比起周边又极具性价比，唯一的缺点是：摇号报名的人数太多了，摇中的几率很低，但是没办法，神盘就是这样。

另外，如果新房买不到，现在看二手房也是不错的选择，链家上有13.5万套二手房源，仔细挑一挑总有合适的。