近日，北京盈科律师事务所李松律师团队代理的一起借名买房二审案件获得了胜诉判决！这个案子历时3年多，回顾代理历程，说是疑难案件一点不为过。过程虽不容易，但结果令委托人十分满意！

 

     2002年，孙某家取得了两套回迁房的购房指标，但是孙某只有能力买一套，另一套没有能力买也不愿意购买，同村的赵某听说后就和孙某商量，将购房指标转给她，双方达成口头的借名买房协议，约定赵某出钱购买房屋，房屋写在孙某的名下，等到房屋可以过户的时候再将房屋过户到赵某名下。

 

     等到2020年时，赵某听说房子可以过户了，赵某就希望和孙某商量过户的问题，这时赵某才知道孙某刚刚去世，赵某就找到了孙某的子女商量。然而孙某的子女们并不承认存在口头借名买房关系。

 

     无奈之下，赵某就将孙女士的继承人起诉到法院主张存在房屋买卖合同关系，一审法院认为赵某提交的证据不足以支持她的请求，就这样赵某就败诉了。

 

 

 

 

 

 

迅速找出原一审败诉原因

促进二审法院发回重审

 

 

 

 

 

 

     原一审败诉后，赵某找到了我们，想要委托其二审阶段的诉讼。代理律师全面了解了案件情况之后，迅速找出了一审败诉的主要原因——法律关系定性错误。

 

     原一审中，赵某主张与被告是房屋买卖法律关系。然而我们经过分析，认为这并不是一起房屋买卖合同纠纷，而是借名买房。

 

     本案中，孙某将拆迁房购房指标给了赵某，赵某将购房款直接交给了开发商后，开发商直接将房屋交付给了赵某，这实际上是赵某借用孙某的名义买房。所以，二审法院经过审查后，采纳了我方代理意见，认为存在借名买房的可能性，以原一审法院认定事实不清，违反法定程序为由发回重审。

 

 

 

 

 

 

欠缺核心证据材料

法院依然采纳我方观点

 

 

 

 

 

 

01

案件死无对证发回重审困难重重

     明确发回重审后，代理律师和委托人赵某都信心倍增。但这依然不是一起简单的借名买房案件。

 

首先，出名人和借名人并无书面的借名买房协议，我们要举证说明赵某和孙某曾达成口头借名买房的约定已经非常困难。更为复杂的是，发生房产纠纷时，出名人孙某又已经去世。双方之间存在借名关系几乎属于死无对证的状态。

 

02

成立借名买房的核心要件不具备

     由于付款时间比较久远，当时付款方式以现金居多，赵某及其母亲虽出资了全部购房款，但缺少相应证据支撑。

 

03

主张过户却没有直接的法律依据

     该案件的被告是出名人孙某的八位继承人。涉诉房屋所有权人系孙某，但孙某在世时，房产证还没有办理下来，目前房产登记在开发商名下，孙某及其继承人（八被告）均未取得房屋的产权证。基于合同的相对性，我方主张要求开发商直接进行过户给赵某没有直接的法律依据。

                          

 

 

 

 

 

抓住漏洞做全面反击

法院以高度可能性认定事实存在

 

 

 

 

 

     发回一审后，团队重新梳理了本案双方诸多证据材料，力图还原最完整的，有利于我方的证据链。

01

凭多年实务经验判断

对方庭审中必有破绽

     我方主张赵某与已故孙某之间是借名买房关系。我们将购房款直接缴纳给开发商，开发商把房屋直接交付给赵某，并由赵某实际占有、使用至今。

 

     至关重要的是，八被告在一审答辩时称“在办证通知下来后我们就跟赵某说了涉案房屋不再进行买卖了”。代理律师抓住这一点，对方说不卖的前提是存在房屋合同关系，具备办证条件时不再出售房屋是一种解约行为，这恰恰说明赵某与孙某此前存在借名买房的事实。团队律师立即捕捉到了对方自认的漏洞并快速应对。

 

     代理律师依靠多年的实务经验指出，面对无法形成完整证据链的案件，诉讼过程中抓对方漏洞，让法官相信双方存在房屋合同交易关系，是案件取胜的关键。

 

02

有理有据展示证据

促进法官作有利判决

     紧紧抓住这一点后，团队代理律师将庭审前准备的证据材料依次展示：赵某持有涉案房屋买卖合同、购房款收据、《物业委托管理合同》等原件，并自开发商交付涉案房屋之日就实际占有、使用涉案房屋的证据材料等。

 

     同时，团队代理律师指出对方并不能对以上材料原件在赵某处做出合理解释，更未对赵某长达十多年的居住权益提出任何异议。

 

     虽然双方没有借名买房的书面协议，但是综合案件的整体情况，法院认为，我们提供的所有证据对证明借名买房事实的存在具有高度可能性，最终支持了我方代理人的观点，作出了胜诉判决：

 

     本院认为，民事行为应该遵守诚实信用原则。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的应当认定该事实存在。

 

03

打破合同相对性

用类比原则给法官提供判决依据

     然而，只主张借名买房关系成立还不够，我们还要解决涉诉房屋的过户问题。

 

     如上文所说涉诉房屋所有权人系孙某，但孙某在世时，房产证还没有办理下来。基于合同的相对性，我方主张要求八被告直接进行过户没有相应的法律依据。但是根据我们多年处理房产纠纷的经验，我们向法院递交了《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》，希望法院按照该法律规定判决开发商依次过户给赵某。

 

     该《指导意见》第十四条规定：房屋经多次转手买卖，均未办理转移登记，终局买受人以前手出卖人为被告提起诉讼，要求办理房屋所有权转移登记的，法院可以依申请或根据案件具体情况追加登记权利人（第一手出卖人）作为第三人参加诉讼，经审查诉讼请求应予支持的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记，但当事人另有约定的除外。

 

     发回重审后我方请求一审法院追加了开发商（x投资集团有限公司）参加庭审。开发商在庭审中表示，涉案房屋 2020 年具备办理产权证书的条件，如果八被告提交相应材料，开发商愿意配合办理产权登记。

 

     最终法院采纳了我们的观点，判决第三人开发商于判决生效七日内配合八被告完成房屋权属登记（共同共有）。上述登记过户完成后，八被告应当即配合将涉诉房屋登记至原告名下。

 

     就此，一起重要证据缺乏的借名买房纠纷案，通过代理律师庭前充分准备，分析一审失败原因，果断变换诉讼策略，敏锐捕捉对方漏洞，步步为营稳扎稳打，成功为客户保住了房产！

 

LAWYER

【判决书如下】