今年两会期间，关于“取消商品房预售制”的话题引起广泛热议。事实上，预售取消与否的讨论由来已久，尤其是去年以来，房企频繁暴雷导致的停工烂尾增多，更是放大了预售制弊端，取消呼声也进一步高涨。
对此，网友们几乎是一边倒的赞成，在日前我们发起的《南充315购房消费调查》中，也有不少人指出，各种买房纠纷最根源的就是预售。
既然大家纷纷赞同，为何这么多年预售制一直没有取消？未来取消的可能又有多大？今天咱们就来聊聊这个话题。
▍商品房预售制的形成背景
改革开放后，随着国家对原有福利分房制度市场化改革的持续深入，诞生于香港的“卖楼花”传入内地。内地房地产基本学的香港模式，与预售同时传入的还有大家意见很大的公摊面积。
1994年，随着《城市房地产管理法》颁布，商品房预售制度被正式确立下来，并迅速得到推广。为什么会引入预售制，这和当时社会背景密不可分。简单来说，预售制及土地招拍挂，为我国在缺少原始资本积累条件下的高速城市化进程奠定了基础。
提前把没建好的房子卖出，再用购房者的钱进行建设，预售制大大降低了房地产市场的入局门槛。更有甚者，融资杠杆加得够高，直接空手套白狼。早些年，我记得南充某号称投资20亿的项目，实际老板就2000万自有资金。
预售制也是房企资金高周转的基础，明明两三年才交割的商品，结果刚开始弄就收钱，不管买的人是全款还是按揭，卖的人到手都是全款，回款周期被大幅缩短。一些热销项目，甚至几个月现金流就能够回正。
接下来干什么？拿着回款继续买下一块地，重复操作，这即是所谓的房企高周转。很多人评价，高周转房企玩的不是地产，而是金融，期货买卖，可不就是金融。至于预售资金监管，我们希望能越来越好。
房企不间断买地，谁最开心，自然是地方政府。98年税改以后，地方钱袋子瘪了，土地成为地方摇钱树。城市建设需要的大量基建投入从哪儿来？答案就是土地。开发商买地建房子，政府拿着开发商买地的钱搞基建，城市化进程得以飞速发展。
预售制度为什么能大行其道，说了这么多年却取消不了，以上就是核心。
▍预售制未来有没有可能取消？
我个人的看法是有可能，甚至是必然趋势，但肯定不能一刀切，需要循序渐进，需要时间。
到2021年，我国新建商品房期房预售比例已高达87%，如果急速调整，大量房企或将难以为继，甚至整个房地产行业都有可能遭受巨大冲击。这个行业牵涉面之广，对经济发展、就业影响之大，显然将是难以承受之重。去年几家房企暴雷，殃及多少无辜，相信大家都看在眼里。
我看到有网友建议，可以采用新地块按比例增加现房销售的办法来逐步取消预售，每年增加20-30%，3-5年完全实现全现房销售。还有网友建议，可以逐步提高预售证办理进度要求，来逐步实现全现房销售。
我个人认为，这些方式看上去可行，但没有解决土地财政和城市化资金积累的根本问题，实际难以执行。竞现房比例，去年成都搞过，今年为了鼓励开发商积极拿地，又取消了。
那么，有没有一个大概的时间点呢？房产税全面落地值得关注，如果房产税能够有效解决地方财政对土地的依赖，预售制或许就到了真正寿终正寝之时。
▍现阶段要怎样避免买到问题楼盘？
第一，买之前，一定要了解清楚开发商的资金问题，多次或长期停过工的楼盘别碰，涉及复杂债务的楼盘别碰，经常因为欠钱被告的楼盘别碰。
第二，降价过于离谱的楼盘慎选，小便宜有可能背后是大亏，恒大出事前，跳楼甩卖的场景相信很多人还历历在目。即便不出大问题，价格降到合理利润之下，通常也会质量减配。
第三，打定主意买现房的朋友也要注意，很多市面上的现房，不是开发商真想现房销售，而是卖不掉剩到了最后，或多或少有缺憾，要么价格贵、要么位置偏、要么房型差，买的时候一定要看仔细。
当然，最简单的方法是多关注板眼，买之前也可以私信我们聊聊。
最后邀请大家做个小投票，预售和公摊，如果只能取消一项，你更希望是谁呢？
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