上海这个“城中村”改造尴尬了：说好3年搬新家，如今动迁仅过半，未来还要再等5年

每经记者 刘柏 摄影报道    每经编辑 魏文艺    

在上海浦东新区东部、紧邻上海金融学院与杉达大学的城乡结合部，曾有着一大片人口密集的城中村——曹路镇“老集镇”城中村。因这里危旧房与小洋楼并存，大量外来人口在此群租，卫生和安全状况堪忧。

而该城中村对岸是规划整齐的中高档商品住宅，马路对面则是现代化的大学校园。多年来，这片城中村始终与周边显得格格不入。

4年前，村民们期盼了多年、也流传了多年的拆迁改造终于启动，镇上成立了专门的项目公司，经过宣讲和动员后，协议拆迁进展也非常顺利。

如今4年过去了，曹路镇城中村的改造情况如何呢？

近日，《每日经济新闻》记者在曹路镇“老集镇”城中村现场看到，这里的动迁仅完成过半，映入眼帘的仍是城中村以前的样子，不同的是，少数被拆除的房屋成了垃圾堆放地和菜园。此外，项目指挥部所在的大楼已人去楼空，门前草坪的杂草高过人头。

曹路镇“老集镇”城中村现状 

藏在大都市中的尴尬“城中村”

《每日经济新闻》记者查阅资料获悉，2000年顾路镇、龚路镇撤销，设立曹路镇。而目前位于上海浦东新区东部、紧邻上海金融学院与杉达大学城乡结合部的曹路镇“老集镇”城中村，曾是该镇发展较早、人口较集中的区域。

因曹路镇城中村危旧房与小洋楼并存，黑中介、黑网吧、无证摊贩藏匿其中，大量外来人口在此群租，卫生和安全状况堪忧，环境更是无从谈起。

而与这片城中村隔岸相望的是规划整齐的中高档商品住宅，马路对面则是上海金融学院现代化的校园。这片囿于上海浦东新区东部的逼仄村落，几代同堂的村民们不是不向往现代的城市生活，但对面动辄几百万元的商品房毕竟不是说买就买的。

终于，村民们期盼了多年、也流传了多年的拆迁改造，在2015年有了“实锤”：曹路镇引入开发商共同进行“老集镇”城中村改造。

曹路镇“老集镇”城中村规划效果图 图片来源：村民提供

比拆迁的消息更振奋人心的是，此次改造全部采用原地回迁，规划图上，低密度小高层住宅、中央花园、商业配套、市政绿化一应俱全。电梯房、原拆原还，村民们需要克服的只是租房两年，等待崭新的家园落成。

根据当时公开招标的公告，曹路镇“老集镇”城中村改造地块旧房拆除包括光耀村区块、民建村区块、上川路巨峰路三角绿地、上川路华东路口绿地区块等，拆除面积达到27.75万平方米。

公告显示，村民的安置采用同等价值房源回迁安置为主，符合相关条件的可选择部分或全部货币安置，货币安置部分按市场指导价结算。期房安置地点为A3-18、A3-20、A3-11地块（上川路华东路口）。A3-11地块房源共有4种房型，面积从52~113平方米不等，安置房源最低价格2850元/平方米，最高不超过3600元/平方米。

在外租房3年 拆迁只完成一半

把时钟拨回到2014年。

彼时，《浦东时报》曾报道，老集镇是曹路镇最早开发的地块，由于开发得早，区域内基础配套设施不齐，部分城中村地块违章搭建也比较多，综合环境需要整治。2014年9月，曹路镇决定参与上海的城中村改造立项。

2015年4月22日，嘉凯城集团发布公告称：拟出资18000万元与上海浦东新区曹路投资管理有限公司(以下简称曹路投资)合资成立项目公司，参与上海市浦东新区曹路镇“老集镇”城中村改造项目。

2016年4月，村里的农（居）户动员大会就在附近的顾路中心小学体育馆召开了。

经过宣讲和动员后，协议拆迁进展非常顺利。有村民告诉《每日经济新闻》记者，当时签约进度不断被刷新，“曹路镇老集镇城中村改造项目指挥部”每天迎来送往，热闹非凡。

2016年4月曹路镇“老集镇”城中村改造农（居）户动员大会 图片来源：村民提供

2016年11月，浦东新区建设和交通委员会也在作出批复，同意由嘉凯城集团和曹路投资开发该项目。按照计划，最多3年他们就能入住新家。

然而，村民们的期待从2016年底开始慢慢变成了隐忧。当时，签约率已达到约60%，此后便不再有新的消息了。再后来，就是各种猜测和传言。

据村民介绍，在安置协议中，包括一次性领取的两年租房补贴，直到2018年下半年，曹路镇又依照协议向已签约村民补偿了一年租房补贴。

如今4年已经过去，《每日经济新闻》记者近日在曹路镇老集镇城中村现场看到，该片区的动迁工作仅完成过半，眼前还是原先城中村的样子以及脏乱的环境。稍有不同的是，少数被拆除的房屋成了垃圾堆放地和菜园。

曹路镇“老集镇”城中村垃圾成堆 

原先的“曹路镇老集镇城中村改造项目指挥部”所在的大楼已人去楼空，门前草坪的杂草高过人头，只有在隔壁的一排平房里，偶尔有人值班。

“再没有进展，我们就搬回去建房子去！”一些村民在互通消息时经常这样说道。但原址堆满了建筑废料，安置协议也白纸黑字签署完毕，除了无望地等待和发发牢骚外，村民们似乎也别无选择。

2019年初，按捺不住的村民在浦东新区领导留言板发出了询问：“拆迁从2016年9月后就一直停滞，动迁办至今也无从寻找，从2016年年底开始一直回复说在办理征收令，但是2年多至今未办出来。之前已经拆迁的百姓们一直在外租住，给予的补偿费与现实租房费用相差甚远，甚至有部分老人因为年老已经等不到入住新房。”

而浦东区委网信办给出的答复是：“经查，该项目正在办理建设单位主体变更、协议置换转征等手续。”对于这样的回复，村民们更是摸不着头脑。

但曹路镇征收办给出的回应更为直接：曹路镇要主动跟嘉凯城解约。

曹路镇“老集镇”城中村未拆房子旁的菜园

已解约？嘉凯城：仍在推进项目

半个月前，《每日经济新闻》记者拨打电话了解曹路镇“老集镇”城中村动迁情况时，曹路镇征收办表示：“肯定是要拆下去的。但投资方嘉凯城由于公司转型，导致在规划调整上无法继续走下去了，所以需要重新召开村民代表大会，解释一下原先投资方撤资、导致这个项目要政府托管，即浦东新区财政出资，以储备项目的形式来走，需要一系列的手续。”

“其实区里继续让嘉凯城再做下去也是可以的，但是由于企业转型，导致区里面很多程序我们没有办法做下去。比如安置完之后办产权证，会导致你们产权证出不来。所以镇政府主动和嘉凯城解约。”曹路镇征收办表示，“之后托管的问题我们已经跟土地储备、财政方面都商量好了，只要代表大会结果出来，上报区里、再到市里，通过了批准之后就可以走程序了。”

值得注意的是，曹路镇征收办提及的嘉凯城转型问题，《每日经济新闻》此前曾进行过报道，由于进行双主业发展，2018年嘉凯城利润总额亏损16.38亿元，而2017年嘉凯城业绩盈利情况良好主要是因为资产出售等非经常性损益。

介于种种猜测均指向嘉凯城，而企业参与旧城改造的确面临风险。为此，记者特意向嘉凯城方面进行求证，但对方立即否认了退出曹路镇“老集镇”城中村改造项目的说法。嘉凯城董秘办表示：“目前项目仍然是嘉凯城在推进，具体细节由业务部门负责，董秘办暂时不清楚细节和进度，但不存在嘉凯城‘退出’一说。”

上海中原地产市场分析师卢文曦向《每日经济新闻》记者分析认为：“城中村改造主要难点在于拆迁的时间、节奏难以把控，改造需要得到原居民配合，原来居民的安置方式，成本等都是难点。有些地块面积大，可能采取边改造边开发的模式，但由于规模大周期长，越往后的安置难度和成本会提升。虽然其中的不确定因素可预见，但企业具体能有多大承受力确实难以估算。”

至今仍贴在项目指挥部的签约表，时间停留在2016年9月30日 

规划方案不变 还要再等5年

对于上文中村民提及的迟迟办不下来的征收令，曹路镇征收办也曾作出解释：“因为原先的手续还要重新再做一遍。原先嘉凯城参与的时候，所有手续都已经办完了，但嘉凯城撤资后，流程要再走一轮。”

《每日经济新闻》记者以村民身份向曹路镇政府相关部门询问动迁进展时，相关工作人员坦言，当初拆迁的确是拆不下去，暂停了。一开始是以协议的方式进行签约，后阶段只能转成“征收”，只有征收才能到最后在法院的监督下进行强迁。

但改造时间无限延长，始终是无法回避的问题。

上述工作人员坦言，在这个项目上存在很多限制条件。比如根据规定“征收”需要有现房储备，以保证强制搬离时有房可搬。但曹路镇“老集镇”城中村改造是一个回迁项目，这就涉及到配套问题。另一方面，只要有一户不愿搬离，法律规定的程序就要走到“强制搬离”这一步。那么第一次谈话、第二次谈话、第一次公告、第二次公告等程序之间，法律规定时间间隔也必须遵守。算上地面拆平、房屋建造，最乐观也要四年半至五年时间。

该工作人员同时透露，对已签约村民而言，回迁规划并没有变化，只不过原来甲公司出资，现在换成乙（政府）来出资。等乙方资金到位，项目就可以继续推进下去，村民们回迁地址、安置面积，一切都没有变化。

对于上文中提到的“建设主体变更”，该工作人员表示，就是指嘉凯城。但嘉凯城在后续部分建设中仍然参与，如果从这个角度来说，也不算”退出“。

（出于保护记者人身安全考虑，本文作者署名为化名；文章来源：镁刻地产原创，喜欢请关注微信号meikedichan）