招商人员必须具备的基本素质

　　1、良好的心理素质。优秀的招商人员的心理素质表现好:临危不惧,胜不骄,败不妥。具体表现为要具备:

　　(1)事业心:包括很强的敬业精神,创业精神,勇于进取,勇于创新,具有执着的奉献精神;

　　(2)责任感:是对工作的高度负责精神,在面对重大责任或紧急关头,应敢于刚毅果断,勇于权限内的决策;敢于承担责任,做到秉公办事,不徇私情,坚持公正的立场,充分发挥综合能力。

　　(3)意志力:意志品质坚强,稳健持重的招商人员,才能去认真克服困难,并不为小恩小惠诱惑。商业地产招商不仅是双方智力、技能和实力的比较,也是意志、耐性和毅力的争斗。

　　(4)自控能力:招商的双方都是围绕各利益,心理上处于对立状态,出现僵持甚至不欢而散的现象亦为常见。

　　2、具备相关经济知识、www.pmceo.com社交能力和语言表达能力

　　(1)商业地产招商涉及到经济学、零售学、房地产开发经营、心理学、社会学、会计与税收等相关学科,以及最新的相关法律法规知识,而且新知识、新技能不断涌现,招商人员必须掌握这些基本知识,适时学习充电,才能更好做好招商。

　　(2)商业地产招商对象的行为是一个投资行为,而这行为需要多个管理层的分析到最高层的决策,这就是要求招商人员须充分地分别与各管理层人员进行多次沟通,因而交际工作十分必要且有效。

　　(3)招商信息主要是通过文字形式传递出去的,而招商谈判则主要是通过语言来沟通的。招商人员语言表达须正确规范,使用有效的语法、修辞和逻辑,使表达更具吸引力、说服力和感染力。

　　3、具备良好的现象判断能力和灵活应变能力

　　(1)敏锐的观察力通过察言观色可捕捉对放的投资意图和实力,通过对手的语言表达姿势和动作观察、分析;进而做出准确的判断,是获取信息,了解对手的有效方法和手段之一。

　　(2)应变能力指招商人员能够根据招商形势的千变万化、审时度势,争取相应灵活的对策,使判断向有利已方的方向发展。因此,招商人员除必须掌握招商项目的具体情况和市场行情外,还须做到积极进取、勇于开拓,谈判时做到机智、幽默、轻松,应付自如。

　　招商人员的特殊素质

　　1、热爱商业地产的招商工作,对招商具有特有的兴趣。兴趣可为招商人员加快对问题的观察、探索、追求和创新;并在招商过程中增强自信心和对工作的激情。

　　2、具有局势控制能力,主要表现在对招商准备工作,了解自身项目的优缺点,了解对方的招展实情,并在时间上、心理优势占据主动权。

　　3、较佳的团队精神,招商是整体运作的,虽然整体项目按商品或服务项目的大类或中类分至每位招商人员,但各个功能区的招商成功与否影响到整体项目招商是否成功。 招商人才并非天生就有的,他们是通过选拔、培训并在实践中锻炼出来的。绩效考核和激励机制在招商实践中对人才的培养起到重大的作用。

篇2：商业地产招商及商业顾问合同

　　商业地产招商及商业顾问合同

　　委托方：________(以下简称甲方)

　　地址：________

　　电话：________传真：________

　　受托方：________(以下简称乙方)

　　地址：________

　　电话：________传真：________

　　甲、乙双方根据中华人民共和国《合同法》、《城市管理法》、及其他法律法规相关规定，在平等、互利、自愿的原则下，经友好协商，就甲方委托乙方全程商业顾问、招商中国项目(暂定名，下同，可简称为该项目)一事，达成本合同。

　　1、双方共识：

　　(1)、甲方全权委托乙方作为该项目的整体招商及该项目商业经营管理的咨询顾问。乙方是有资格接受甲方委托咨询顾问该项目业务的机构，其资格真实可信(执照编号为：________)。

　　(2)、乙方在对甲方负责的总原则下，竭诚为甲方提供商业规划、商业顾问、招商顾问等服务。

　　2、合同标的：________项目。该项目批准用地规模为____平方米，折合____亩；规划建筑面积为____平方米；土地使用权证号为____号。

　　3、委托事项：甲方兹将其投资于________项目中商业用房全权委托乙方招商及商业顾问。

　　4、委托期限：自签订本合同之日起至该项目商业用房开业并正常运营八个月为止。

　　5、委托内容：指甲方委托乙方：

　　(1)、对该项目周边的商业情况和消费水平、消费能力进行现场勘察和分析，并根据上述勘察和分析参与商业发展规划的制定；

　　(2)、对该项目将要建造的建筑设计、实际施工进行顾问、监督，使建筑物与商业规划相匹配；

　　(3)、对该项目将要建造的商业房地产制定招商方案，并具体实施；

　　(4)、对该项目将要建造的商业房地产制定经营管理方案，并负责培训从业人员以及协助甲方组建商业经营管理公司；

　　(5)、为甲方提供一份以该项目为蓝本，适用于大多数商业房地产项目运营管理的标准行业运营手册，以支持甲方未来可能参与或主持的商业房地产项目提供指南。

　　6、工作流程：

　　(1)、乙方自本合同签订之日起，即就该项目的招商、商业顾问成立项目组展开作业。

　　(2)、本合同签订后乙方不定期向甲方提交该项目招商和商业顾问方案，并在提交方案时对方案内容予以解释。以上方案须经甲方审核同意后实施，根据情况变化，甲方有权对方案提出调整要求。

　　(3)、乙方在对甲方负责的总原则下，全权开展招商及商业顾问工作。

　　(4)、具体工作流程：

　　A、商业方案、建筑设计、建筑施工的顾问和监督：由甲方确定设计方，并设立设计委托合同，甲方直接向设计方支付相关费用。乙方负责在整个设计过程中，审核、优化设计具体方案，对相关布局、客流规划、服务设施等作具体整改意见，使之符合商业规划的要求。由甲方确定建筑方，并设立建筑委托合同，甲方直接向建筑方支付相关费用。乙方负责在整个建筑施工过程中，按施工进度表进行阶段审核，提供材料选择建议，使之符合商业规划的要求。

　　B、商业中心的招商、招租方案制定及招商执行：在该项目工程开工后，即进入此阶段。甲方负责设立固定招商办公场所，并成立该项目的具体营运实体。乙方负责对该项目作细分计划，并设立招商，招租的具体价格策略，派驻专业招商人员进驻现场，开展具体品牌招商工作。

　　C、开业准备：在建筑物地面以上部分完成70%，即进入此阶段。甲方负责获得购物中心业务相关的所有许可证书。乙方负责以下内容：

　　1)、运营手册的编制、制作；

　　2)、协助甲方进行经营管理公司人员的招聘、培训；

　　3)、协助甲方进行购物中心维护、设备系统设立；

　　4)、协助甲方进行购物中心财务系统设立、税务顾问、培训；

　　至此，乙方应保证商业中心的自身管理实体，已具充分能力独立管理、运作。

　　D、试营业、开张及开业后的日常管理：设定的正式开业日期前60天，即进入此阶段。甲方负责对该项目购物中心的日常管理。乙方负责对上述三个阶段的绩效进行总结，并向甲方提供总结报告，并协助甲方进行购物中心的日常管理，提出修正意见。

　　7、服务内容：指乙方服务甲方：

　　(1)、商业模式及建筑设计

　　A、市场调查

　　1)、消费力

　　2)、商品结构

　　3)、竞争对手

　　4)、当地行业惯例

　　B、设计委托书

　　1)、设备、器材

　　2)、通道、公共区间设施

　　3)、广告、展览位

　　4)、库房、办公

　　C、实施设计和调整

　　(2)、运营手册及管理架构

　　A、合同体系

　　1)、自营部分

　　采购框架合同，采购条件

　　代销合同

　　供应商文件管理

　　批发标准格式合同

　　2)、租赁、物业部分

　　租赁合同

　　委托物业服务合同

　　1. 餐饮类

　　2. 商铺类

　　安全保障手册

　　3)、扣率部分

　　合同

　　服务规范承诺

　　4)、内部部分

　　人事：劳动合同、员工手册

　　跨执照合作合同

　　与地主方关系合同

　　管理执行委员会合同

　　财务体系(按执照个体划分)

　　人事结构、招聘计划和培训

　　临时结构

　　长期结构

　　管理运营手册

　　各级管理职责

　　运营总经理、财务总监

　　采购经理、物流经理、工程经理、保安经理

　　楼层经理、市场发展经理、财务部门经理

　　主管级

　　高级员工

　　员工

　　作业指导书

　　库存管理

　　收货

　　仓储

　　损耗

　　盘点

　　调整

　　收银管理

　　应收

　　银行往来

　　备用金

　　折扣

　　人事、培训管理

　　招聘

　　福利、工资

　　培训

　　员工手册

　　劳动团体

　　保安管理

　　警报、监控系统功能

　　应急手册

　　保险手册

　　工程、维修管理(不同功能区域)

　　市场、开发、客户服务管理

　　价格体系管理

　　单证设计

　　报表体系

　　(3)、招商执行

　　A、配合商业中心标志和适用版式

　　B、配合意向书、宣传册

　　C、招商会

　　D、招商执行

　　E、招商价格、招商周期

　　8、委托费用：

　　(1)、商业顾问委托费用：

　　A、甲方委托乙方进行该项目商业顾问的费用为人民币____元整(小写：____元RMB)。

　　B、服务费用结算办法：

　　本合同签订后的五个工作日内，甲方支付乙方商业顾问费用人民币____万元整(小写：____元RMB)；

　　该项目开工后的五个工作日内，甲方支付乙方商业顾问费用人民币____万元整(小写：____元RMB)；

　　该项目开业后的五个工作日内，甲方支付乙方商业顾问费用人民币____万元整(小写：____元RMB)；

　　该项目开业八个月后的五个工作日内，甲方支付乙方商业顾问费用人民币____万元整

　　(小写：____元RMB)。

　　(2)、招商委托费用：

　　A、甲方委托乙方进行该项目招商的费用按该项目____计提。

　　B、服务费用结算办法：

　　1)、招商的费用结算前提为达到招商业绩考核的标准。

　　2)、招商的费用按以下四个时间节点分别结算：

　　该项目商业用房在3个月内取得30%成功招商率后五个工作日内；

　　该项目商业用房在6个月内取得60%成功招商率后五个工作日内；

　　该项目商业用房在9个月内取得90%成功招商率后五个工作日内；

　　本合同约定的委托期限到期后五个工作日内。

　　3)、双方协商一致，该项目单户成功招商的定义为：

　　9、双方权利和义务：

　　(1)、甲方权利和义务：

　　1)、甲方权利：

　　A、审核乙方提供的各相关方案，提出修改意见和乙方进行磋商，确定其方案并得到法定机关的批准后实施；

　　B、在招商过程中所涉及的客户租金全部进入甲方帐户，招商定金由甲方现场财务主管保管并办理相关手续；

　　C、享有乙方开展该项目作业中所有资料的索取权利；

　　D、拥有乙方与该项目有关的所有策略及商业行为的最终决策权；

　　E、有权随时检查乙方的工作，对乙方每阶段的服务品质进行评估，并根据评估结果的优劣对乙方进行奖励或惩罚，奖惩数额和办法由甲方根据乙方工作业绩情况决定。

　　2)、甲方义务：

　　A、向乙方提供该项目的相关合法文件；

　　B、承担该项目的广告宣传费用，并提供乙方固定的办公场所，承担相应办公费用；

　　C、授权指定专业人员作为和乙方工作中的联系人，指定联系人为：；

　　D、根据本合同约定，按时支付乙方服务费用。

　　(2)、乙方权利和义务：

　　1)、乙方权利：

　　A、根据本合同约定，按时收取相关服务费用；

　　B、每周与甲方召开工作例会，专题研究本周工作及下周工作内容。

　　2)、乙方义务：

　　A、保证按有关法律、法规进行招商及商业顾问；

　　B、根据相关资料、相关条件、相关情况提交该项目的相关方案供甲方审核，经甲方确认后予以实施；

　　C、负责该项目招商过程中的各项日常管理工作；

　　D、承担该项目乙方派驻人员的工资、奖金、福利、住宿等相关费用；

　　E、协助甲方与客户签订该项目相关合同；

　　F、未经甲方书面承诺，对社会和客户承诺的事项由乙方自行承担责任；

　　G、对所涉及甲方商业机密予以严格保密，未经甲方书面同意，乙方不得对外公布甲方的经营、招商策略及企业动态；

　　H、未经甲方书面承诺，不得向他人转让、泄露、扩散该项目的资料、图纸、文件及相关经济指标。

　　10、税金：甲、乙双方因该项目而产生的税金及其他费用按国家规定由双方各自承担。

　　11、违约责任：

　　(1)、本合同签订后，双方应认真遵守，任何一方在未得到对方书面许可的前提下均不得擅自解除合同。如一方擅自解除合同或实施使对方不能正常履行合同的行为，并经对方发出书面通知后仍无法纠正的，对方有权解除本合同，违约方应向守约方支付违约金人民币____元整(小写：_____元)。

　　(2)、如甲方逾期按本合同约定向乙方支付委托服务费用的，且逾期30天仍不能支付的，视同甲方违约，乙方有权解除本合同，甲方应向乙方支付违约金人民币____元整(小写：______元)。

　　12、争议的解决：因执行本合同所发生的争议，由双方协商解决。如协商不成，任何一方均可向常州仲裁委员会申请仲裁。

　　13、本合同的法律效力：

　　(1)、本合同壹式陆份，双方各执叁份，具有同等法律效力。

　　(2)、本合同由双方合法代表签署并加盖公章后正式生效。

　　(3)、本合同履行过程中，如有未尽事宜，双方可协商一致后订立补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

　　14、双方已透彻了解上述条文。如有未尽事宜，双方达成一致意见后，可形成书面意见，作为本合同附件。

　　甲方：________乙方：________

　　代表人：________代表人：________

　　日期：________日期：________

　　签于：________签于：________

篇3：商业步行街出租招商代理协议

　　商业步行街出租招商代理协议

　　甲方：____________

　　乙方：______房地产咨询有限公司

　　一、现甲方委托乙方协助______文化广场商业步行街______物业的出租业务。

　　具体情况如下：

　　物业地址：位于______市______路_____________________；

　　物业面积：______m2；

　　租金：______；管理费______元/m2；

　　二、协议有效期限：______年___月___日至______年___月___日。

　　三、招商代理费：

　　1、招商顾问费：人民币十二万元/半年（含招商人员的工资、差旅费）

　　2、招商代理费：二个月租金

　　3、支付期限及方式：乙方协助甲方与租户签订租赁合同（契约），租户交齐合同（契约）规定二按一租即日，甲方向乙方支付代理佣金。同时乙方向甲方出具正式发票。

　　四、双方责任

　　（一）甲方

　　1、甲方将按本协议相关条款支付乙方租赁代理费。

　　2、向乙方提供的有关文件和证明等资料。

　　3、为乙方带客户视察现场提供方便。

　　（二）乙方

　　1、乙方跟办的客户名单必须有甲方签字确认方为有效。

　　2、乙方协助甲方负责整个租赁交易过程的工作，包括联系客户，带客户视察、洽谈条款，磋商合约，签订合同（契约）等等，甲方为最终决策权。

　　五、法律责任

　　1、乙方必须遵守甲方规定的各项商业条款，未征得甲方同意前，不得擅自答应客户任何要求。

　　2、乙方在代理过程中不得损害甲方利益，否则应赔偿损失。

　　六、本协议一式两份，双方各持一份，具有同等法律效力。

　　甲方：______乙方：______房地产咨询有限公司

　　代表人：______代表人：______

　　地址：______地址：______南方证券大厦五层

　　电话：______电话：______

　　日期：日期：