日照市楼市市场调查报告

日照市楼市市场调查报告规划设计部08/2013目录1.0宏观经济与城市规划2.0日照市在售楼盘调查3.0日照房地产市场研究4.0楼市价格分析6.0得出结论5.0消费者需求分析1.0宏观经济与城市规划宏观经济1.1宏观经济

城市概况日照山东省重要地级市新兴的沿海港口城市山东半岛重要的交通枢纽和物流中心拥有两大港口：日照港、

岚山港北京现辖东港区、岚山区、莒县、五莲县、日照经济技术开发区、山海天旅游度假区有54个乡镇、街道，3014个村

港口立市工业强市科教兴市生态建市

城市双轮驱动：

对外开放改革创新

居，总人口约288万城市四大战略：城市格局改变基础设施改造，生活环境改善人口素质提升

1.1宏观经济

城市形象

城市名片亿吨综合大港临港产业基地阳光度假海岸水上运动之都生态宜居家园大学科技园区滨海文化名城北方绿茶之乡1.1宏观经济

城市产业

重点发展的十大产业

钢铁及配套产业、海洋先进装备制造业、汽车及零部件产业、 油气储运加工业、纸浆及印刷包装业、现代海洋渔业、临港传统优势产业、 海洋新兴产业、现代商贸物流业、综合旅游业产业聚集区发展规划产业空间布局日照的对内辐射力日照的对外辐射力1.1宏观经济

城市功能

城市性质城市职能山东半岛重要港口、工业城市 同时也是旅游、宜居城市 鲁南经济带唯一的出海口 新欧亚大陆桥的东方桥头堡日照位于正在崛起的泛黄 海经济圈、环太平洋经济 圈与新亚欧大陆桥经济带 的结合部，拥有两大海港， 城市职能明显。

培育和凸显的城市职能：临港工业和现代服务业1,02528435242450663077486510,60413,13415,76918,71828,13128,34031,45136,883

1.1宏观经济

经济总量日照GDP走势17.0%17.2%17.6%16.9%16.8%14.1%12.5%15.1%500 01,0001,5002003200420052006200720082009201011%9%7%5%17%15%13%19%GDP(亿元)GDP增速日照人均GDP走势15.5%16.4%16.3%14.5%20,00010,000 040,00016.8%16.6%30,000

10.9%11.3%2003200420052006200720082009201013%11%9%7%5%17%15%人均GDP(元)人均GDP增速日照经济增速很快，平均增幅高达15.9%，人均GDP增速14.8%，经济发展潜力很大

日照作为山东重要的港口、工业城市，其经济贡献在山东省有相当重要的地 位，发展潜力巨大131.24183.68241.8235.09351.13518.43631.86775.3614.1621.2329.4335.5937.5154.0861.1463.3301000 500200320042005200620072008200920100%20%60%40%全社会固定资产投资（亿元）全社会固定资产投资增长率（%）房地产开发投资（亿元）房地产开发投资增长率（%）随着城市建设速度的加快，拉大固定资产投资增长。日照固定资产投资增幅平均30.5%，增幅非常快，近三年增幅趋于理性稳定。其中房地产开发投资增速也较快。城市建设加快，城市面貌改 善，提升了日照的城市环境。

1.1宏观经济

固定资产投资日照固定资产投资和房地产开发投资及增幅走势105125145172212253312891.1宏观经济居民收入和消费日照社会消费品销售额及增幅走势14.7%16.6%15.6%16.0%18.8%19.1%18.6%17.7%200100 03004002003200420052006200720082009201010%0%20%社会消费品销售额(亿元)社会消费品销售额增速日照居民支配收入和消费性支出的增长都较快，平均增幅在10%以上。日照消费品零售额平

均增幅15%以上，增 长速度很快。

日照人口收入增长较快，消费意愿较 强，对未来商业发展起到积极作用。130211440915795175587875 58449083 65459809 720811040 889792231011910881012000 8000 40001600020000200320042005200620072008200920100%10%1228920%30%人均可支配收入（元）人均可支配收入增长率（%）人均消费性支出（元）人均消费性支出增长率（%）日照人均可支配收入和消费性支出及增幅走势1.2城市规划

总体规划“东西统筹，协调发展”的新一轮总体规划目标将日照东部海滨及西部地区共5310平方公里的市域范围，纳入规划的视野，确立了“东部集聚发展、西部点状发展”以及“一主三副、四条发展轴线、九个重点镇”的市域空间战略。以日照主城区为中心，以岚山、莒县、五莲为副中心的“一主三副”空间结构，连同两城镇、涛雒镇、后村镇、招贤镇、夏庄镇、东莞镇、街头镇、于里镇、潮河镇“九个重点镇”，形成了城市区域发展的战略布局。 以同三高速、日东高速、206国道、

335省道为“四条发展轴线”，连接起 生态、经济、社会的多功能廊道，形 成富有活力的产业隆起带。1.2城市规划日照规划分区根据城市总体规划确定的功能结构，日照共分为两个规划编制分区，即主城区、岚山城区。主城区划分为8个片区：即日照老城片区、石臼片区、新城市片区、大学科技园片区、万平口片区、日照经济开发区片区、山海天旅游度假区片区、高新技术园片区。1.2城市规划

日照交通状况港口：日照港、岚山港是国家一类对外开放港口。与世界重要港口都实现了通航，与韩国平泽港开通了客箱班轮，与韩国釜山港、日本福冈港开通了集装箱航班。公路：南北方向的有同三高速公路（同江至三亚），是直达辽东半岛、山东半岛、长江三角洲和珠江三角洲的快速通道。东西方向的有日东高速公路（日照至东明），与京沪高速公路、京福高速公路相交，与河南、陕西的高速公路相连。通过高速公路，日照至北京有7小时行程、至上海有6小时行程、至郑州有5小时行程。市区新开通建设了山东路、北京路、迎宾路等50多条，1252公里，1561万平方米的城市道路，人均城市道路面积达24.5平方米，新城区形成了五纵五横的交通网络，方便了市民的出行。铁路：东西方向的有日西线（日照至西安）,复线铁路，与京沪铁路、京九铁路、京广铁路相交；坪岚线（岚山港至坪上站），连接日西铁路；南北方向的有中国沿海铁路大通道，直达上海、杭州等地。日照已开通至北京、济南、郑州的旅客列车。机场：120公里半径之内有青岛流亭国际机场、连云港机场、临沂机场，均有高速公路相连，乘车1小时之内可抵达。1.2城市规划

日照交通规划公路：由同三高速、日东高速和规划建设的日潍高速、日枣高速构成建设完善的高速公路网；西移204国道市区段，并考虑与城市重要干道交接处设置立交，消除过境公路对日照市区的交通干扰，合理组织过境公路；建设起于青岛路，于两城镇西南跨越白马河的沿海旅游公路，与青岛沿海公路胶南段相连接，接轨青岛，建设沿海旅游公路。铁路：日照铁路客站远景搬迁，日(照)黄(岛)沿海铁路建设，预留日照、连云港港口联系铁路通道。机场：规划预留日照机场用地，

机场选址于南湖镇北侧。城市形象新变动发展动力经济带牵动日照位于多个经济圈的结合部，跟经济发达城市的关系更加紧密，发展机会大

经济带牵动 日照的城市产业升级带动日照的产业基础是工业，未来产业方向将继续巩固工业基础，同时逐步成为区域性第三产业发展中心，为城市发展带来新的经济增长点城市规划拉动住宅区和其他产业区外扩，城市中心区的商业、金融、旅游功能将更加突出城市形象新变动日照正在摆脱老日照落后、发展缓慢

的城市形象，在新的城市标志带动下 打造新日照，吸引更多关注和投资

1.3小结城市发展驱动力2.0日照在售楼盘市场调查石臼、开发区项目新市区项目老城区项目山海天项目1、兴业.新营华府开发商兴业集团规划面积35万平，15栋全景高层住宅与1栋高层公寓户型面积88-142平。小公寓45-63平价格8500起，酒店公寓8000起容积率2.83建筑设计，景观风格ArtDeco建筑风格，英伦风情社区景观物业公司金帝物业日照市新市区泰安路与威海路交会处，售楼热线：0633-321886632188771、兴业·新营华府绿化率35.3

学区所属新营小学、新营中学周边环境新玛特购物广场、银座商城、市人民医院、植物园、游泳馆。社区配套54000余平方米大型风情商业街区公交车5、7路开盘时间2012.9金帝物业“贴心服务，诚心为您”的服务理念，为您提供细致入微、尊贵不凡的“管家式”服务，力求为每位业主营造出高贵生活的尊崇感受。社区配备IC卡入园系统、摄像监控系统、远红外防范系统、电子巡更系统等智能化安防体系精装公寓9月开盘2、芳州.御景东方开发商日照芳州置业有限公司建筑面积32万平，住宅20万平，商业面积3.2万平；由10栋高层、14栋小高层板式住宅、3栋高层公寓及沿街商铺、内街组成户型面积95-140平。小户型剩1套价格8700-9200元/㎡，均价9100营销推广摆渡人地产顾问建筑设计，景观风格上海日清物业顾问第一太平戴维斯御景东方位于烟台路东，海曲东路北，国税局对面，售楼热线：

2、芳州.御景东方绿化率41%

学区所属日照市新营小学新营中学开盘时间Ⅱ期2009-11-8,Ⅲ期2010-8交房时间Ⅰ期10-8-31,Ⅱ期2011年底容积率2.13周边配套新玛特、银座大型购物广场、植物园、樱花园、万平口漫步休闲、银行、市医院近在咫尺物业公司芳州物业3、生活印象开发商日照沃航置业有限公司规划面积31万平户型面积9月底出户型价格7000起容积率2.7绿化率41%物业公司GVA（美国衡信柏迪）顾问&都霖.管家日照市新许市区烟台咳路与山东负路交会处资北300m，售楼热筛线：063披3-3系218萌866挠32或188胃773、生活印象开盘时间9月建筑设计澳大利亚柏涛。现代简约风格交通18、11、7、31、32路学区所属北京路小学实验中学商业五彩城、银座、新玛特、王府大街规划高层情景住宅、商业内街、高档会所与幼儿园销售情况华能电厂团购5栋日照市新陡市区泰安满路与威海韵路交会处咽，售楼热线丘：0633穿-321阵8866师321拥88774、安泰.诚品开发商日照益友房地产有限公司规划面积49010㎡。由4栋住宅楼和1栋综合服务楼组成绿化率40.5％容积率2.0户型面积68-128㎡多样化户型设计销售情况

安泰·诚品1#80-131㎡经典户型持续热销中，所剩房源不多，3#7月中旬卖号，66-109㎡舒适户型诚邀品鉴。物业公司都市物业日照市山旱东路以北拦，济宁路炒以西售楼热线恩：063燥3-8狱259忙777裤/78鞭936随664、安泰.诚品价格均价7000周边学校济南路小学、山东省日照实验高级中学户型面积84平米两室两厅，94平米两室两厅，121平米三室两厅二卫，129平米三室两厅二卫新市区力作，39万元起，66平、111平、116平限量级华丽面世。

交房时间2014年年底可交房5、天德海臣景城开发商日照天德房地产有限公司规划面积22万平商业面积：2.8万户型面积写字楼80-126平米不等，可自由分割组合价格二期16-25层，均价14000营销团队天德地产全程营销建筑商中建八局物业管理仲量联行（英国）项目地崭址：山东日照吼海曲东路规与绿舟路悼交汇处售楼热线畅：063功3-8州269登888暴/82呈699由99063源3-8英269池888侦/82嘉699猎995、天德海园景城整合推广角度创意（深圳）五星级酒店英国萨维尔皇家酒店特点178m高度，商务综合体，飞机泊位。5A甲级商务巨擘入住时间2014年12月优惠信息交10万抵100万商务样板房即将呈献中建八局点评天德海景城以178米建筑制高点，缔造日照城市新巅峰，首席商务航母，全面引领城市新未来，升值潜力很大。6、华润中心c领域开发商华润置地规划面积56万平户型一期凯旋门95-140平。C领寓45-115（跃层)价格毛坯均价8600元/㎡，精装均价9400元/㎡整合推广CBD合众摆渡建筑设计美国RTKL国际有限公司、LMA兰闽建筑师事务所景观设计上海升涛建筑景观设计项目位镜置：烟料台路与见淄博路步交汇处问，烟台牺路东，役淄博路灵以南售楼热线遥：063霞3-8土269哀888炭/82淹699赤996、华润中心c领域交房时间2013年底，C领域2014年底商业面积五彩城，12万平户型面积一期凯旋门95-140平。C领寓45-115（跃层)容积率3.79绿化率30%周边学校新营小学，新营中学，金海岸小学销售情况凯旋门售罄，C领寓9月开盘7、兴业.银河华低府开发商日照兴业房地产开发有限公司建筑面积259390㎡

户型面积98-265㎡

价格均价9000元/平米容积率2.78

建筑风格简欧风情建筑物业公司金帝物业日照市旱济南路(银河公园妇北门对过，售楼热对线：0633声-321廊8866屑321挪88777、兴业.银河华府兴业集团销售信息只剩部分大户型，111㎡、152㎡热销中9.8折优惠绿化率30.7%学区所属金海岸小学、港务局中学物业费一期2元/㎡户数总共743户入住时间2013年06月2.0日照在售头楼盘市场娃调查石臼、饺开发区粒项目新市区寄项目老城区吵项目山海天项用目1、石臼老膛街开发商山东荣安集团规划面积24万平户型面积95-140平。价格均价5800，只剩大户型及部分顶层营销推广摆渡人地产顾问优惠信息110平以上120平以下一次性付款96折按揭97折，120平以上一次性95折按揭...物业顾问厚德物业项目位狸置：日旷照石臼更天津路挪与海滨均三路交尘汇处，售热线：063科3-2裕958僚666搏29毁587稳771、石臼老乐街开发商山东荣安集团建筑类型小高层高层（9层17层32层）商铺占地面积73225平方米（合109.8亩学区所属凤凰小学、日照六中、港一小交通线路12路、19路、303路周边配套石臼利群、友谊商店、石臼市场、工商银行、招商银行、建设银行物业顾问厚德物业2、中盛.幸福新横村开发商日照中盛房地产有限公司规划面积55000平方米户型面积90平米到112平米五户型价格均价5100元/平米（物业1.3元）绿化率：35%容积率：2.30入住时间Ⅱ期2014年底或2015年初交房周边学校凤凰小学，天津路中学，日照六中项目位置岩：天津路卖与海滨四督路交汇处项目由七悉栋小高层瞒组成，分模一期、二喉期工程，漏一期三栋膊现已交房侨入住，二屈期工程即骗将面市，隐四栋均为稿十二层小星高层，一斥至二层为桂商业，三答至十二层更为住宅，禾小区共有A、B、C、D、E五种户型涂，面积由90平米到112平米不等消。3、兴业.春天二期开发商日照兴业房地产开发有限公司规划面积255700平方米

户型面积80-135平方米，基本售罄，只剩大户型及顶层价格均价5000元/平方米起，绿化率35.15%

容积率1.54物业顾问日照金帝物业管理有限公司位于临沂盲南路与大针连路交汇县处售楼热嗽线：0633次-369运6888述321者88994、裕升.璞院开发商日照裕升置业有限公司规划面积93000平方米

户型面积70—120㎡中小户型预约登记中价格高层5300，多层5600绿化率35%

容积率2.4项目规划建设8栋多层、2栋高层、沿街商铺及幼儿园咨询热线驾：063召3-8劲160蔬777；项目夕地址：迅日照市辆秦皇岛脾路以南落，太原吹路以西防。8月18日VIP卡盛大发姓放。稀缺淹多层，全脱明高层，70-告90㎡经济两居晴、经典三兽居，100肝-12膊0㎡舒适三便居，诚望邀鉴赏删！4、裕升.璞院建筑类型多层、高层学区所属连云港路小学开发区中学

交通线路14路、27路、26路交房日期2014年底开盘日期9月优惠活动8月18日VIP卡盛大发放。稀缺多层，全明高层，70-90㎡经济两居、经典三居，100-120㎡舒适三居，诚邀鉴赏！交三万省一万。物业顾问瑞通物业5、海纳现乌代城开发商海纳房地产股份有限公司规划面积162000平方米户型面积95三居126平方米，三居131平方米，三居146平方米价格均价5800元销售信息在售小高层、高层（66.-146㎡）买房送海外蜜月游。还剩3套容积率：2.25

绿化率：36%

物业顾问海纳物业项目位置叮：北京路中票段，农行袖大厦南售楼热线脚：063铅3-8沾666霞766、866摇696费66、锦华广捎场开发商日照锦华房地产开发有限公司规划设计379315平方米，总体规划由12栋ArtDeco风格的高层住宅楼、2栋商务办公写字楼、1栋菁英公寓和一条BLOCK商业步行街区组成户型面积68-136平米的实用两房和舒适三房为主价格预计6000左右整合推广山东森科容积率3.46绿化率18%项目位葱置：日潮照市黄套海一路敲（海纳拒商城对何过）售楼热线野：063脖3-8伟127耀6666、锦华广场规划住宅、公寓、商业、写字楼商业面积15万平米总户数1239开盘时间2013年10月左右交通5、11、12、14、19、20、21、22、26、303路学校石臼街道中心小学、日照最大的早教基地、日港二小(幼儿园)、凤凰小学、新营中学南校区、六中公馆一期华丽开幕2.0日照在永售楼盘裕市场调咸查石臼、开源发区项目新市区项曾目老城区项浮目山海天项插目1、荣安广场开发商山东荣安集团规划面积100万平普通住宅,写字楼,商铺,商住户型面积76-118平。价格Ⅰ期均价4900元/平米，Ⅱ期均价5200元/平米，Ⅲ期均价5500元/平米全程推广万有引力（青岛）建筑设计北京中联环建筑公司中建一局项目位置拥：日照市幻玉东关北悄路售楼热线杯：063职3-8骆127申6661、荣安广场开发商日照芳州置业有限公司入住时间2016年销售状况一期二期基本售罄，新盘即将开盘招商世邦魏理仕（洲际酒店、乐天玛特、四季春天百货）周边交通1路;2路内环;2路外环;3路;7路;9路;10路;14路建筑风格ART-DECO欧美风情物业公司厚德物业2、安泰.水晶城开发商日照安泰房地产开发有限公司规划面积72万平,占地面积：190000平方米安泰水晶城由28栋高层住宅、2栋商务高档写字楼、1栋商务酒店及6.6万多平米大型商业建筑群组成户型面积

56平方米一室一厅一卫，80-110平方米两室两厅一卫，113平方米三室一厅一卫，96-116平方米三室两厅一卫现在主推160-190平方米大户型价格高层均价6600元/平方，多层售罄容积率2.4绿化率40%物业顾问日照都市物业管理有限公司项目位置怠：海曲路与烂兖州路交姨会处西售楼热线僵：0633陵-8267洋7772、安泰.水晶城开发商日照安泰房地产开发有限公司户数总共4000户入住时间四期2013年6月30日已交房，五期2013年9月交通状况1,3,6,10,12,18,19,303路公交物业费两层以上2元/月/平方米学区所属秦楼街道泰安路小学日照第三实验中学优惠活动安泰·水晶城颐景阳光组团火爆热销中……颐景阳光北区已施工至五层，预计今年11月份主体封顶。3、中央绿城开发商日照市恒宇房地产开发有限责任公司规划面积46万㎡

占地面积：155000平由11—33层的小高层、高层，共25栋楼组成户型面积104-136三室两厅一卫，86-104平方米两室两厅一卫价格均价6400元/平方米车位费：8万绿化率35%

容积率：2.43建筑设计青岛城乡设计院物业公司浙江绿升服务有限公司项目位革置：日照市疯海曲东寻路46号售楼热翅线：0633飘—877窑7777杜830淡77083、中央绿城开发商日照市恒宇房地产开发有限责任公司入住时间三期2013年底周边交通1,3,6,10,12,18,19,303路公交物业费1.6元/月/平米学区所属

日照市第二实验小学日照第三实验中学销售信息在售高层,小高层(46-155)㎡，一次性付款9.8折，首付40%9.9折。物业管理顾问上海绿宇物业管理公司4、浮来春抬公馆开发商日照黄金海岸置业有限公司浮来春集团规划面积38万平方米户型面积90-130㎡价格预计7000起方案设计至施工图上海天华设计院概念规划上海济景设计院前期产品顾问、广告推广红鹤智业；红鹤沟通地址：浮焦来春公馆慨项目位于啦日照市海测曲路以北闭，兖州路返以东，海嫂曲中路大灵润发以东拦公馆专疼线：063泰3-8闪888棕888。4、浮来春公间馆开发商日照黄金海岸置业有限公司浮来春集团建筑风格法法式新古典主义建筑户型面积未知价格预计7000起概念规划上海济景设计院方案设计至施工图上海天华设计院；前期产品顾问、广告推广红鹤智业；红鹤沟通5、兴业.新瑞花园投资商日照兴业房地产开发有限公司规划面积建筑面积：55648平方米占地面积：25141平方米户型面积二居60-70平方米，小三居85-98平方米，舒适三居115平方米价格均价5000元/平米开盘时间2013年07月26日容积率1.76绿化率35.2%地址：搬位于海缸曲路与析丹阳路约交汇处售楼热线补：0633包-321顽8666瓶/871么34565、兴业.新瑞花园开发商日照兴业房地产开发有限公司占地面积25141平方米优惠活动99%的房源售罄。项目现仅剩余1套95㎡的房源，4900元每平，全款97折优惠，贷款98折优惠，按揭99折优惠价格9000起，销售信息只剩一套学区所属实验小学、日照一中、日照四中物业公司日照金帝物业管理有限公司5、荷塘月色投资商日照旗云房地产开发集团有限公司规划面积8.4万平米单体12栋，2栋30层高层住宅楼，5栋多层住宅楼，4栋多层商业楼，1栋3层会所楼及两万余平米的地下车库，项目规划居住户数为404户户型面积高层93-118平，多层高端(联排别墅）300平起价格高层6488营销代理日照房之旗营销策划有限公司建筑设计山东省建筑设计研究院景观设计北京观筑景观规划设计研究院有限公司地址：亩照市济以南路以盐北、艳痕阳路以版东

公日馆专线伍：063脏3-7膝267垄777、726球788猴85、荷塘月晓色开发商日照腾飞房地产开发有限公司建筑风格简约徽派建筑为特色，秉承中国传统文化和江南园林风格绿化率35%容积率2.0交房日期2015年底开盘时间7号楼2013年5月31开盘，9号楼9月学区所属日照街道第六小学、实验二中6、宏德幸课福里投资商日照市宏德房地产开发公司规划面积10万㎡占地384亩，项目一期工程由9栋多层，7栋17层的沿街商业小高层和物业用房组成户型面积68-142平方米价格均价6000元/平米绿化率：30%容积率：2.85交房日期2015年底周边配套腾飞幼儿园，日照街道第六小学，实验二中，实验高中、东港区医院，日照市中医院、大润发，凌云大厦，日照百货大楼，利群集团售楼处：日照市望忆海路与昭兽阳路交汇容处售楼热线示：0633磁-880芳88882.0日照在售筹楼盘市场阿调查石臼、室开发区谁项目新市区项婚目老城区共项目山海天项猛目1、教授花园Ⅲ期·新里程投资商山海天城建集团规划面积64375

平米户型面积55-130㎡精致小高层交房日期：2014年年底价格均价7000绿化率43.6

容积率1.16

物业公司日照山海天物业管理有限公司地址：稀位于山郊海天旅犬游度假经区太公题岛三路晚以南，顽碧海路串以西救专线：0633荒-831伸5678、8314阳8882、碧山临海投资商山海天城建集团规划面积180000平方米占地面积：100000平方米户型面积100-120平方米三室两厅价格均价7000容积率：1.83绿化率：45%入住时间现房发售物业公司日照山海天物业管理有限公司物业费：1楼1.6元/月/平方米，2楼以上1.8元/月/平方米地址：日照市山底海天路以碧西，山海拒路以北，伸教授花园叔一期北侧专线：0633芬-831叛5678、831南488咸83、岚桥MIN拉I公馆投资商日照天诚房地产有限公司规划面积50000平方米两栋酒店式公寓由1#-A、1#-B两栋楼组成，主楼总层高29户型面积45㎡-50㎡价格3—25层精装平层公寓9000起，26-28层为精装LOFT公寓10000起入住时间2015年产权年限：产权类型：70年大产权房物业公司锦江大饭店物业物业费5元

项目位置贷：日照市转山海天赴太公二舒路南侧专线：063软3-8香315烤678、8314著8884、正德更广场投资商日照正德房地产开发有限公司（北京正德国际投资集团）规划面积建筑面积：8.6万㎡占地面积：40亩户型面积86.57平方米两室两厅一卫，93.19平方米两室一厅一卫，143.84平方米三室两厅一卫价格均价6500元/平方米绿化率30%容积率3.19交房日期2013-9项目位罩置：楼盘地场址：山同海天路艘以西，躁太公二向路以北专线：0633挑-831昆79994、正德广魔场楼盘特色教育社区,水景住宅销售信息折在售：（86.57-143.84）㎡，全款九七折，按揭九九折另外送500元/㎡精装修周边配套山海天繁盛经济中心，奢享海滨美景，正对山海天幼儿园、山海天小学，紧邻一佳中学，坐拥一站式教育资源交通线路8路、10路、16路公交产权年限：产权类型：70年大产权房3.0日照房摇地产市布场研究日照主肝要商业未区分析1、日照善市房地诊产市场辽分析

房地产行业习惯将国内城市分为一线、二线、三线等等，但目前对城市的分级没有明确的界定标准，一般将中东部地区的地级城市和西部经济欠发达省份的省会城市定义为三线城市。近年来，随着三线城市经济的快速发展，以及国内房地产调控加剧，特别是限购、限贷等政策推出后，三线城市逐渐成为市场关注的焦点。三线城市规模小，房地产发展水平不高，具有明显与一二线城市不同的特征。

1、1市场机遇害与挑战并细存

一方面，伴随着城镇化的冲动，造城运动向全国蔓延，日照像三线城市一样开始大规模开发城市新区，而“新市区”基本上成了房地产的代名词，房地产开发量和成交量都快速上升。大多数三线城市已经出现了房地产供需严重失衡的局面，房地产业成为当地名符其实的支柱产业。另一方面，由于一二线城市限购、限贷等调控政策趋紧，资金纷纷涌入三线城市，造成三线城市的房价直线上升，形成了较为严重的房价泡沫，与一线城市想比，有过之而无不及，在一片红火的表象之下隐藏着崩盘的危机。

1、2本土开行发商实坚力比较澡薄弱，右品牌开哀发商开渡始进入

日照本土开发商自有资金不足，抗风险能力不强，不得不降低盈利预期，拼命压缩开发周期以图快速回笼资金。短线思维决定了其不愿过多投入，也缺少做大做强的信心和决心。

不少开发商缺乏管理、设计、营销等方面的人才，工作效率低，运营成本高，对开发流程的节点控制能力不强，工作往往缺乏计划性和预见性，处理突发事件的能力也不足。成本控制的经验不足，产品优化很少做，施工管理水平比较低。

万达、万科、华润等品牌开发商大规模强势进入三线城市，将引发当地房地产市场与开发企业的巨变。

1、3重销售盗轻策划百，缺少就通盘考略虑的意压识

在房地产黄金十年中成长起来的三线城市开发商，大多没有经历过残酷的行业调整，对市场波动的风险认识不足，认为只要是房子就能卖得掉，有没有好的策划和设计结果都差不多。所谓的市场调研、投资分析往往流于形式；项目定位、方案选择等重大决策缺乏严谨论证，有时几个开发商领导的主观意识就能决定。为了省钱省事往往选择本地小公司或院校师生做规划设计，设计时间仓促，一切以赶工期为准。在政府监管不到位的情况下，甚至会出现边设计、边施工、边修改的所谓“三边工程”，从而给项目留下各种缺陷和隐患。在房地产全行业形势日渐严峻的今天，这种开发理念显然具有很大的风险。

1、4产品研周发投入稠不足，写设计理夫念落后

明显的特点就是日照市区房地产建筑风格越趋于雷同，规划布局往往是兵营式的，朝向大于一切。户型创新乏善可陈，配套设施不足，尤其是车位配比小，跟不上私家车保有量的增速。

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1、5主流户钞型面积恶明显偏筑大

日照这种三线城市多为子女与父母同住，家庭结构决定了其购房时对面积的需求偏大。同时，开发商的主观意识和过于听信自身圈内人群的意见，也推动着户型面积偏离市场的真实需求。随着房价持续上升，购买力受到制约，大面积户型正逐渐成为滞销品，户型面积的缩小已是不可逆转的趋势。1、6营销水酿平较低真，但有巾自身特仅点

日照城市规模较小，人际关系网络很发达，一条信息通过口耳相传很快就能传遍全城，因此口碑传播是很重要的宣传途径。没有强势的大众媒体，报纸、本地电视台、广播、网络的影响力很小，套用一二线城市的大众媒介轰炸策略将事倍功半。

日照多数房地产项目的形象包装档次都不够，销售现场包装、工地包装以及销售物料的品质与一二线城市相比有不小的差距。因此，如果某项目包装很成功，就比较容易脱颖而出。营销方式大多为“打广告＋等电话”的传统方式，创新手段不多。由于房地产市场处于起步阶段，购房知识经验较贫乏，三线城市购房者对一些看不见摸不着的概念理解起来很困难，照抄一二线城市的概念炒作模式很难成功，这也是三线城市与众不同的地方。2、日照房旷地产市达场环境SWO尿T分析优势1、具备区位、港口、生态、资源四大发展条件，城市地位日益凸显，在区域经济版图中辐射能力较强；2、旅游地产，外来投资者众多，交通便捷，具备完善的高速公路网；3、城市发展潜力大，经济多年持续增长，居民可支配收入与消费水平稳步提高；4、房地产开发投资趋于稳定，土地供应充足。劣势1、城市规模较小，人口基数在全省排名倒数第三；2、日照人均GDP约为青岛的一半，城市经济发展水平在全省排名中下游；3、从板块看，客户购房区域相对集中，市场发展空间有限。2、日照房地载产市场环傍境SWO情T分析机遇1、城市新一轮总体规划，扩大市域范围，带来发展机遇；2、“同城时代、一小时经济圈”发展战略，为日照接轨青岛带来机遇；3、外来主流发展商进驻较少，市场格局尚在形成初期。挑战1、日照本地居民工资收入水平整体较低，购买力有限2、华润等大型地产开发商进入日照市场，享受特殊待遇，带来巨大竞争。3、国家限房价竞地价等宏观调控政策4.0日照楼市竟价格分析日照主要略商业区分惠析4.0日照楼市病价格分析日照主要购商业区分锻析区域

价格区间代表楼盘销售情况新市区7000-10000华润中心、新营华府、银河华府、安泰诚品、生活印象高端客户偏爱，销售良好石臼/开发区5000-6500石臼老街、裕升璞院、锦华广场价位略低，销售良好老城区5000-6500荣安广场、兴业新瑞花园、荷塘月色、安泰水晶城性价比高，销售良好山海天6500-10000教授花园璧山临海、mini公馆、天诚.观澜天地高端消费，适投资，销售良好5.0日照楼市抗消费者需抓求分析日照主要网商业区分悲析日照主要隶商业区分均析类别购入因素户型要求地段要求占据比重城市居民居住需求（刚需）改善型、新婚型、富裕（享受）型性价比高，中小户型性价比高，交通方便、学区位置60%投资需求旅游地产，保值增值，又可以出租获取回报根据资金选择旅游区、新市区25%投机需求房价快速上涨，引发了各路炒家介入房地产市场，短期投入，炒高房价，择时出手，获取暴利中小户型新开盘，优势地段15%5.0日照楼市静消费者需娃求分析6.0得出结杰论日照主衰要商业哭区分析日照主躬要商业五区分析6.1房价上涨拘趋势明显

商品房销售面积及销售额大幅攀升，但同样面临着渐趋平缓的局面。面对楼市新政，商品房销售价格继续上扬，总体房价下跌的可能性不大。例如即将开盘的浮来春公馆、生活印象、兴业喜来登广场等楼盘房价将创新高。日照主要傍商业区分计析6.2中小户课型热销

近期踩盘发现，90平方米以下的中小户型尤其好卖，一些六七十平方米的小户型，更是购房者置业首选。对一部分购房者而言，由于自身经济能力有限，一下买个大户型住房不现实，小户型总价相对较低，所负担的各项税费也少，还贷压力也小，基本不会影响到购房后的生活质量；还有一部分购房者只是将小户型作为自身住房消费的第一个阶段，将来需要换大户型时，就将小户型出租，或卖掉小房买大房，实现其投资价值。

外地置业者选择小户型多是打算投资度假所用，这样的户型由于租金相对较低而比较容易出租，即使不住，也能达到保值升值的目的。日照主要身商业区分严析6.3打造精品弟楼盘是王乳道

日照中小房地产开发商必须要舍得增加产品研发投入，引进先进设计理念，使户型配比更加合理化，打造精品楼盘。如此一来，房子好卖，公司形象品质得到提升。

日照主诵要商业钓区分析6.4房地产企崭业急需提告升企业竞毫争力

打造公司品牌影响力，将提升企业竞争力作为培育产业发展的核心，支持房地产企业做大做强在住宅产品同质化、企业品牌化和竞争全球化的市场背景下，房地产开发企业要按照现代企业制度的基本原则，加强房地产企业内部管理制度、激励制度、用人制度、财务制度等的规范化，企业的内部运行和组织以及企业的外部环境和房地产行业管理都要进一步制度化。优势企业要运用资源整合与兼并等方式，进一步提升竞争能力和发展能力。CBR怕icha斑rdE常llis其|P偶age帆158谢谢！