买入价差2000，卖出价差7000，只因做对了这件事！

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众所周知，郑州楼市是一个地市客群撑起的刚需市场。加上近10年浩浩荡荡的城改运动。造成的后果便是高容积率，高梯户比，产品落后的楼盘鳞次栉比的分布在郑州主城的各个角落。

采光弱，环境乱，产品差一直是郑州住宅产品的主要问题。郑州人民盼改善久矣。

开发商看在眼里，悦在心里。心想，刚需能赚几个钱，改善这搞起来，千亿房企的梦这不就照进现实了。

于是乎，改善的春风似乎一夜之间吹遍了郑州的大街小巷。

西郊人民在昆仑望岳，万科山河道，恒大云玺中挑花了眼。还没等保利天汇在福塔旁站稳脚跟，未来天奕，万科古翠隐秀便带着精装大平层接踵而至。

眼看郑州的改善需求被释放，主城一个又一个改善楼盘的热销不断刺激着刚需片区的神经。

他们仿佛找到了打开潘多拉魔盒的密匙，心想，要不我们也试一下？

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盘踞郑西南多年的亚星，看着这一片一片刚需楼盘，内心已经产生了审美疲劳，眼巴巴看着西区昆仑望岳热销，内心那个馋啊，我们这都离三环一公里多一点（人家是三环里，你是三环外）我这堂堂西南王岂能没有改善。

你最大户型180平，我起步210平压上。你三层以上真石漆，我通体石材管上，我在送一个3700平的下沉庭院你说气不气人。哎，就是玩，卖不卖的不重要，西南王的名号不能丢。哎，我说着玩儿，还真卖不动啊。

第二次来到郑州的昌建，一改首次入郑的懵懂，不知是受了改善热销的刺激，还是看了二七新区的规划大受震撼，拿地时的MMP，已经变成了真牛逼。

于是大手一挥，老子120平起，够不够改善，2.49的容积率，够不够低密，18层的小高层，够不够敞亮，四开间朝南，你就说牛不牛逼。看着昌建来势汹汹，旁边的旭辉直呼内行，原来傻的不是自己一个。

彼时的昌建还在幻想，下块地我是拿北龙湖呢还是北龙湖呢？现实却给了他当头一棒，售楼部这不是没人啊！连个鸟都没啊！之后昌建疯狂降价也只能落个现房销售的结果，哭着喊着城市套路深，我要回农村。

此时刚刚拿下高新地王的保亿想起了法兰西那句古老的名言：不想当将军的士兵，不是好士兵。不知道当时的士兵有没有听进去，反正保亿听了是大受启发。

怀着振兴杭派房企的崇高理想，一上来就玻璃幕＋深灰色铝板配置拉满。我们中央空调加上智能化家居卖个12000不过分吧。看着这边斗志昂扬，旁边的保利嫣然一笑，又来了一个人傻钱多的小老弟。

果不其然，保亿看着自己这惨淡的去化率，地王的尊严早已抛之脑后，精装改毛坯9000贴着地价跳楼大甩卖。还是换不回购房者追求配套的心。

路过的碧桂园看着天健湖这波光粼粼的水面，再看看自家窗外的空地，陷入了沉思。我这牛逼都吹出去了，湖没了！你让我这270°的观景阳台情何以堪！直呼凤凰城还得加把劲儿啊，我这能不能撑到现房就指着你了。

以上内容纯属调侃，如有雷同，纯属巧合。

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看到这里，你们是不是会想，谁给这些项目的勇气在刚需区域做改善产品？

他们给出的理由是：

亚星观邸：刚需做烦了；

昌建翡翠苑：二七新区缺少改善项目；

保亿豫景晨园：我是高新地王；

碧桂园云顶：我有西流湖顶级河景。

说了这么多，我不想评判他们的产品定位是好是坏。

通过这些案例，我想告诉你的是——

买房一定要考虑区域匹配度。这个是你日后房产增值的关键所在。

楼盘属性和片区定位相匹配。

户型面积和购买力相匹配。

怎么理解楼盘属性和片区定位相匹配？

简单理解就是——刚需楼盘就在刚需片区里选，改善项目就在改善板块里挑。

那么如何判断一个区域是刚需区域，还是改善区域呢？

地产圈有一句名言：一手市场，只是买入价。二手市场，才是卖出价。

板块属性的判断，关键在二手市场。首先围绕你所关注的标的，把片区成交前十的楼盘罗列出来，看看最近的成交记录，是改善社区成交量大，还是刚需社区成交量大。是小户型买的贵，还是大户型好流通。

通过这些数据，你可以知道这个片区的交易主体究竟是谁。如果这个区域成交最多，涨幅最好的是刚需社区，那么这个区域的交易主体便是刚需客户。反之，便是改善社区。

根据这个方法，我们罗列出二七区成交前十的楼盘信息可以看到。

二七区成交量前十的楼盘不管是小户型占比还是小户型成交量一水的刚需属性。

明确了板块属性，我们再来看看二七区同一项目不同产品的的涨幅情况：

从资产保值上来说，刚需高层胜过改善洋房。

这似乎验证了一个结论：改善盘不能买，洋房也不能买。

但是，现实远比我们想象的复杂很多，如果我们将区域转换，结果便是另一番情景。

x郑州新区的建业天筑最大600㎡，妥妥的改善楼盘，几年前开盘时价格均价17000左右，足足比周比周边小区贵了5000多，但是进入二手市场后，价格直接飙升到38000，比周边刚需小区高出一大截。

不仅是建业天筑，同为改善项目的海马公园，瀚海晴宇都有着不小的涨幅，反观鑫苑鑫城，首开价和海马公园差别不大，但是二手房市场已经被海马公园远远甩在身后。

这样一看，改善楼盘似乎涨幅更好，收益更高。

这是就会有人问了，为什么会出现这种情况？有的刚需盘买的好，有的改善盘涨的快？

归根结底就是匹配度的问题。二七区的改善项目并非品质不好，而是缺少足够的购买力。但凡手里有点钱，都去更好的片区了。

所以，买房一定要注意楼盘属性和片区定位相匹配。千万不要在改善片区寻找刚需楼盘，也不要在刚需片区购买改善项目。

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如果你去售楼部看房，你会发现一个有意思的现象。

刚需片区往往小户型更贵，改善片区偏偏大户型更贵。

这就是我们要说的第二个问题：户型面积和购买力相匹配。

我们以二七区亚星，招商和郑东新区中豪，建业为例，这几个小区都是片区内热销项目，成交基数足够大。（亚星，中豪代表10年内的次新，招商，建业则是5年内次新的代表）

可以看到，同一个小区，同一个楼层区间的二手房：

郑东新区大户型比小户型有着将近5000的价差。

究其原因，作为郑州新贵，含着金钥匙出生的郑东新区天生具备改善基因，更新的城市界面，新的就业中心，极强的购买力，购房者追求的是更好的楼盘品质和更大的居住空间。

反观二七区，同一个小区，同一个楼层区间的二手房：

却是小户型卖的更贵。

因为二七区远离城市发展发展主轴，上班族只能牺牲通勤时间换取较低的购房价格。大户型虽好，不如先上车来的踏实。

说到这里，你一定要知道，买房时户型面积要和区域购买力相匹配。

刚需板块中，多挑挑90平以内的小三房。在改善板块中，重点放在120平以上的改善四房。返回搜狐，查看更多