审级职能定位改革 | 商品房是否满足交房条件？法官多方查明事实定分止争

原创 海阳法院 烟台市中级人民法院

房屋交付是房屋买卖的主要过程，同时，房屋交付与否也涉及到房地产开发企业应否承担违约责任的问题，因此，对于房屋交付的认定是一个十分重要的环节。

近期海阳法院审理了一起商品房逾期交付引起的案件，海阳法院是如何多方查明事实，实现定分止争的，下面跟随小编一起来了解一下吧~

案情回顾

陈某家属为癌症术后病人，计划在海阳购房居住疗养，2018年10月，陈某与海阳某置业有限公司签订商品房买卖合同，约定2020年1月31日前交付房屋，陈某依约缴纳房款。到约定交房日期，海阳某置业有限公司迟迟无法交房，陈某经个人现场查验认为案涉房屋不具备居住条件。

原告陈某诉至法院，1、请求判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、请求判令被告因逾期交房而向原告支付违约金、精神损失费、交通费等各项费用共计50353元；3、请求判令诉讼费用由被告承担。

争议焦点

海阳市某置业有限公司辩称案涉房屋于2020年1月31日前已具备交付条件，公司通过小区公示栏进行公示，并一一打电话通知业主办理收房手续，陈某因个人原因一直不办理入住。其主张依照案涉合同第八条规定，房屋验收合格即可交付买受人使用，案涉房屋所属的3#楼在2019年1月已验收合格，并提供工程竣工验收报告复印件为证，陈某亦在案涉商品房买卖合同附件3中签字确认房屋装饰、设备已按标准安装。

陈某则称，案涉房屋没有门窗、没有水电，无法收房入住，且工程竣工验收报告只能证明案涉房屋工程质量达标，无法证明该案涉房屋已达到入住条件。陈某对案涉合同附件3中的签名真实性没有异议，但称签名事项属于格式条款，签字是对海阳某置业有限公司将要配备的房屋装饰、设备标准的确认，而非确认已安装。

围绕焦点，查明事实

为了查明案件争议焦点，承办法官协同审理团队就涉及案件事实展开深入调查。

通过前往海阳市住房保障和交易中心及不动产登记中心查询案涉房屋信息，查看备案情况，调取案涉3#楼房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，发现案涉3#楼并未完成综合验收，且未完成建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案，并未达到合同约定的交房条件。

随后，承办法官又前往案涉小区，实地了解3#楼实际情况。经与小区物业进行沟通，查明案涉房屋当前只是通水通电，具备基本居住条件，尚未依照合同约定内容完成全部设施配备。经与相邻楼已入住房主交流，了解到案涉小区3#楼进度较周围楼缓慢，除少量房主因个人原因入住外，大部分房主都没有收房。

释法明理，定分止争

查明案件争议焦点后，承办法官分别与双方当事人进行沟通，明确告知海阳市某置业有限公司调查结果，事实证明案涉小区3#楼未达到交付条件，更谈不上已依照合同约定履行书面告知义务，海阳市某置业有限公司已形成逾期交房事实，应当按照合同约定承担违约责任，在约定最后交付期限第二天至实际交房之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之0.5的违约金。

针对陈某主张合同约定逾期交房违约金过低，承办法官向其表明依照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，逾期交房违约金每日标准在已付房款或总价款的万分之一至万分之三范围内，购房人认为低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失予以调整。

妥善化解，赢得肯定

双方当事人考虑到案件调解更有利于化解双方矛盾，并能最大限度保障自身权益，最终双方达成调解协议。

海阳市某置业有限公司于7日内支付陈某16000元逾期交房违约金，双方重新约定交房时间。矛盾化解后，当事人专门从外地定制锦旗，表示感谢。据悉，现案涉房屋已完成设施配备，正在交付过程中。

下一步，海阳法院将扎实推进审级职能定位改革工作，在“查明事实、实质化解、定分止争”上下功夫，推动审判质量和办案效率齐抓并进，实现“准确查明事实、实质化解纠纷”的良好效果。

原标题：《审级职能定位改革 | 商品房是否满足交房条件？法官多方查明事实定分止争》

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