通州定位目标：发展成为现代化的北京新城区，未来房价会怎样？
作者： 大山说房
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最近通州发布了《通州区十四五规划及2035年远景目标规划纲要》报告，对未来五年，通州发展做出了一系列的部署。
其实在“北京城市副中心控规”中，对通州区的定位目标非常清晰：发展成为现代化的北京新城区。
但我们认为，通州的发展绝对不会止步于“北京现代化新城区”，而是要另辟蹊径，打造一个全新的“小北京”城市格局。
【1】
北京城市副中心+北三县一体化联动
打造北京“新二环”
“新北京”加速形成
本次通州十四五规划，最有前瞻性的提出了要打造“一城一带一轴、四区三镇多点”的城市新格局。
同时提出了和廊坊北三县地区全面实施“一体化联动”，创造的规划了三个新环线的发展格局，这种“摊大饼”式的模式其实完全是在打造一个全新的“小北京”。
第一，新二环里地区，北京新的“核心区”。
新二环里地区以155平方公里的城市副中心核心区为主，主要包括五大功能区：北京市委市政府的行政办公区+运河CBD商务区+环球影城+张家湾设计小镇+宋庄艺术小镇。
以上五大功能区，形成了北京新二环里地区，属于北京的“新核心区”，也是未来发展潜力最大的片区。
为了避免重蹈“东西城人口密集”的旧辙，新二环里地区是人口控制区，规划常住人口仅有130万，重点承载行政办公、企业总部、高科技总部及文化总部功能区。
这个地区堪称北京的“小东西城”，未来发展不可限量，但严格实施“双限”，房价有可能将会有价无市。
第二，新二环-三环地区，首都配套功能区。
包括了燕郊核心区、大厂潮白地区、大厂夏垫地区、亦庄台马科技板块、潞城小镇、西集小镇、漷县小镇等七大功能区。
这个地区属于“首都配套功能区”，将重点承载北京疏解过来的居住人口、生活配套及服务功能、产业功能。
这些地区将会通地铁，通道路，承接北京产业、人口和配套，与北京城市副中心新核心区联动发展，新二环-三环地区潜力十足。
第三，新三环外地区，辐射发展区。
新三环外地区主要包括马驹桥、于家务、永乐店、大厂县城、三河、香河等地区，这些地区主要将自给自足，承担相应的功能和人口。
新三环外地区通地铁的可能性比较低，主要将通过城际地铁、市郊铁路来与核心区相互连通，属于待发展地区。
通州打造全新的“新二环”，意味着北京城市发展“再出发”，一个全新的城市在东部崛起。
【2】
GDP规模全力冲击2000亿
2030年实现3000亿
打造北京新经济中心
从GDP增速上，通州“十四五”也在加速冲刺。
根据报告，2020年通州区的GDP仅有1103亿，别说跟朝阳、海淀、东西城相比，就是跟丰台、顺义、亦庄相比，还有相当大的差距。
朝阳和海淀在2020年的GDP总量已经都超过8000亿，在全国1000多个区中，排名第二和第三，仅次于上海浦东新区的12000亿。
而东西城的GDP总量也都已经超过了3000亿，也已经杀进全国前20强。
通州经济增长必须冲刺。
根据通州区十四五规划，平均每年要实现GDP增速8%左右，如果加上物价指数3%，那么可以实现名义增速每年最高11%。
按照这个水平估算，到了2025年，通州GDP可以逼近2000亿，实现与目前丰台区的经济水平，可以基本跻身“北京城区”俱乐部。
到了2030年，则可以超过3000亿规模，达到目前东城区的经济水平，成为北京真正的“东部经济中心”，不仅可以杀入全国前20强，同时带动北京东部经济增长。
新北京的形成，需要一个新的经济中心区。
【3】
投资规模拉动
5年11条轨道进通州
形成北京“城市枢纽新中心”
根据通州的“十四五规划”，每年要保证1000亿以上的投资规模，最重要的是，要初步形成“一环六横四纵”的轨道交通格局。
也就是说，到了2025年11条轨道交通要在通州实现基本通车，尤其是22号线、M101、M102和城际铁路联络线二期，也要基本实现通车。
这样的轨道密度，已经超越了除东西城之外的任何城区。
通州的“一环六横四纵”的轨道交通格局，向西沟通北京核心区，向东带动北三县，向北联系顺义，向南杀进亦庄，同时贯穿两大机场。
通州俨然已经确立“北京新城市枢纽”的城市地位。
【4】
学校医院加速盖
东部新的医疗教育中心
形成新的人口聚集地
北京每年有超过1亿人次来首都看病，造成了北京城市中心巨大的人口流动管理负担。
要想缓解这种“大城市病”，疏解学校及医院，尤其是疏解大医院成为必然的选择，而承接大医院的地方将会成为新的人口聚集地。
十四五期间，通州至少要建成“四所大医院”：安贞医院、友谊医院二期、儿研所通州院区及北京疾控中心，再加上东直门通州院区。
2025年通州至少有5家大型医院，可以承接外地入京看病人口。
未来，还将会有北京大学人民医院、北京妇产医院、北京急救中心、北京儿童医院都将入驻通州区。
通州将会形成新的医疗中心，承接大量的外地看病人口，打造新的北京人口聚集区，缓解北京城区压力。
大量的外来看病人口，不管是坐飞机来，还是坐高铁来，都可以通过发达的轨道系统直达北京城市副中心站，非常方便人口聚集。
北京城市副中心站，既是“高铁站”，也是“城际站”，同时还是“地铁站”，属于“三站合一”，人口将会高度聚集。
【5】
商业写字楼大规模建成
消费新中心
拉动消费人口聚集
初步估算，北京城市副中心建成的写字楼规模可能高达250万平米，大商场规模可能逼近100万平米。
北京城市副中心通过发达的轨道交通体系，希望拉动东部消费聚焦北京城市副中心，实现消费、产业一体化。
综合来看，未来五年，我们通过通州的十四五规划，可以发现2025年可能一个全新的北京新城市将会在京东崛起。
通州北京城市副中心正在以实际行动告诉市场：不管是消费，看病，上学，还是就业，北京城市副中心欢迎你！
对于房价，2025年北京新二环里，我们认为突破“6万+”应该问题不大。
文章来自大山说房公众号。